Immobilier

Acheter en viager : bon plan ou investissement à fuir ?

Cher lecteur,

Vous êtes nombreux à me poser la question du viager. Je vais donc rappeler brièvement ce dont il s’agit, et vous donner mon avis d’investisseur sur la question.

Je tiens à préciser quelque chose avant tout :

nous n’aborderons pas la question de la moralité ou de l’éthique, qui regarde chacun de manière individuelle. Nous traiterons ici le sujet du strict point de vue de l’investissement.

Prenons un exemple simple.

Jean a 75 ans. Il vit dans sa maison. Il ne roule pas sur l’or et aimerait améliorer son quotidien.

Toutefois, il ne souhaite pas vendre sa maison car il veut continuer à y vivre.

Il décide donc de céder sa maison en viager à Sébastien (il existe des agences spécialisées dans le viager).
Sébastien verse à Jean un « bouquet ». Par exemple 50.000 euros.

Puis Sébastien versera ensuite une « rente » à Jean. Par exemple 1.000 euros par mois.
Ensuite, lorsque Jean viendra à mourir, la maison reviendra totalement à Sébastien.
Tout le monde est content :

  • Jean peut toujours vivre dans sa maison, il a touché 50.000 euros, de quoi se faire plaisir, et il gagne 1.000 euros de plus par mois.
  • Sébastien espère faire une bonne affaire : il peut payer la maison beaucoup moins chère que s’il l’avait achetée de manière classique. Plus Jean disparaîtra vite, meilleure l’affaire sera pour Sébastien.

A noter :
Plus Jean vivra longtemps, moins l’investissement de Sébastien sera bon, car il devra continuer à verser la rente de 1.000 euros.

Sébastien fait-il une bonne affaire ?

On ne le sait pas.

Si Jean décède dans un an, Sébastien fait une affaire incroyable. Si Jean vit encore 25 ans, Sébastien fait une très mauvaise affaire.

Le problème :

Le problème est qu’avec cette transaction, Sébastien est probablement bloqué. En effet, sa capacité d’endettement vient de prendre un sacré coup.

Il doit verser 1.000 euros par mois et il ne touche… aucun loyer !

S’il veut faire d’autres investissements, il aura du mal à obtenir un crédit.

Dans ces conditions, acheter en viager est à déconseiller.

Mais il existe des exceptions :

L’exemple que je viens de prendre est le cas de viager le plus fréquent. La plupart des viagers se font ainsi.

Toutefois, voici quelques règles complémentaires :

  • Même s’il est très fréquent, le bouquet n’est pas obligatoire.
  • Même si elle est fréquente, la rente n’est pas obligatoire.
  • Comme pour une vente classique, les montants du bouquet et de la rente se négocient.
  • Le viager peut être sur « une tête » ou sur « deux têtes » : souvent un couple.
  • La répartition des frais et travaux se fait contractuellement.
  • Mais surtout, le viager peut-être « libre ». C’est-à-dire que le vendeur n’habite pas dans le bien.

Dans ce cas, et dans ce cas seulement, le viager peut être intéressant pour un investisseur visant un investissement rentable.

En effet, si Jean ne vit plus dans sa maison, Sébastien peut la louer. Et comme pour un investissement classique, si le loyer est suffisamment important pour couvrir la rente, les frais, et dégager du cash-flow, c’est une bonne affaire.

Sébastien peut alors acheter, sans passer par le crédit bancaire. Imaginons que le dossier de Sébastien ne plaise pas aux banques, acheter un viager libre est une façon d’investir en se passant d’elles.

S’il négocie bien les clauses, il peut faire une excellente affaire.

A noter toutefois : les viagers libres sont plus rares et plus chers que les viagers occupés. Si les vendeurs souhaitent quitter le logement, ils n’ont pas vraiment de raisons de faire un viager. Ils peuvent vendre, tout simplement.

Anecdote : Jeanne Calment, française née en 1875 et décédée en 1997, reste à ce jour la personne ayant vécu le plus longtemps (en tout cas pour celles dont la date de naissance est certifiée) : 122 ans.

En 1965, à l’âge de 90 ans, elle vend son appartement en viager à son notaire. Ce dernier ne le sait pas, mais elle vivra encore 32 ans ! Le notaire va finalement mourir deux ans avant Jeanne Calment, son épouse continuera de payer. Au total, les époux ont payé l’appartement plus du double de sa valeur…

Au moins, si le viager avait été « libre », le notaire et son épouse auraient perçu des loyers.

Là, en plus du prix du bien multiplié par deux, il existe un manque à gagner de 32 ans de loyers.

Si le loyer était de 500 euros, cela fait 192.000 euros de manque à gagner.

Je ne connais pas le prix de l’appartement mais imaginons qu’il valait 100.000 euros, ce pauvre notaire a payé 392.000 euros.

Si le viager avait été « libre », il aurait payé 200.000 euros mais aurait encaissé 192.000 euros de loyers.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : privilégiez le viager « libre ».

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

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7 Commentaires sur "Acheter en viager : bon plan ou investissement à fuir ?"

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virginie
Invité
virginie

“Imaginons que le dossier de Sébastien ne plaise pas aux banques, acheter un viager libre est une façon d’investir en se passant d’elles.” Ha bon on ne doit pas passer par une banque si on a le bouquet mais pas la totalité de la valeur de l’appartement ?

L'équipe
Editor
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Bonjour Virginie, Merci pour votre message. Oui, vous avez tout à fait compris. Si vous disposez d’une somme correspondant au bouquet, vous n’aurez pas besoin de passer par une banque. En effet, avec le viager libre, vous versez directement le bouquet au vendeur lors de l’achat. Puis vous lui payez une rente tous les mois (comme dans le cadre d’un viager occupé). Toutefois, le viager est dit “libre” car le vendeur n’occupe pas le bien. Dans ce cas, vous pouvez donc mettre en location le bien acquis. Vous financerez alors la rente mensuelle au vendeur grâce au loyer que vous… Read more »
Laurien
Invité
Laurien

Félicitations pour cette analyse sur le strict investissement! c’est très bien dit, sans jugement aucun sur les questions de moralité (même si vous l’aviez dit au début!), et je vous en félicite car sur un tel sujet ce n’est pas forcément chose évidente!… 🙂

Jo
Invité
Jo

Quelqu’un sait-il si un propriétaire peut vendre un viager occupé sur la tête de l’occupant de l’appartement.
En fait ma maman occupe un appartement dont je suis propriétaire et elle ne veut pas déménager, elle a 82 ans.

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Jo,

Le viager occupé permet au propriétaire de vendre son bien tout en conservant le droit d’usage et d’habitation de celui-ci.

Comme votre mère n’est pas propriétaire du bien, il semble donc complexe de vendre votre bien en viager.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Angélique
Invité
Angélique

C’est une question que je me pose souvent ! Je n’avais pas encore trouvé la réponse concrète jusqu’à hier en lisant ton article. Je me suis dit qu’il fallait que je revienne mettre un petit commentaire pour te remercier ! Donc, merci… 🙂

jerome
Invité
jerome
Bonjour, “Sébastien peut alors acheter, sans passer par le crédit bancaire. Imaginons que le dossier de Sébastien ne plaise pas aux banques, acheter un viager libre est une façon d’investir en se passant d’elles.” Très bonne analyse. En effet, le viager n’est intéressant que lorsqu’il est libre. C’est une très bonne manière d’accéder à la propriété lorsque que les banques refusent le crédit. Je suis auto entrepreneur et les banques refusaient de prêter. Avec un viager libre, c’est le vendeur qui prête l’argent; et il ne vérifie pas la “capacité d’emprunt” J’ai trouvé une bonne affaire en viager libre, avec… Read more »