Immobilier

Acheter sa residence principale avant d’investir : une grave erreur

Cher lecteur,

C’est une question qui revient très souvent : faut-il d’abord faire l’acquisition de sa résidence principale, ou investir ?

C’est même la première remarque qui vient aux lèvres de certains banquiers lorsqu’on leur parle d’investissement locatif : ils ne cherchent pas à connaître les détails de l’affaire, ni le montant de votre apport. La sentence tombe, indiscutable : “vous devez d’abord être propriétaire de votre résidence principale”.

Dans ce cas, une seule solution : “au revoir Monsieur”.

Si l’affaire est rentable et votre situation bonne, il y aura toujours quelqu’un pour vous financer. Votre résidence principale n’a aucune importance.

Non mais !

Comment maximiser son retour sur endettement

Si vous achetez votre résidence principale, vous allez vous endetter. Sauf pour les hauts revenus, les banquiers refusent qu’une personne soit endettée à plus de 33 % de ses revenus. Si vous gagnez 2.000 euros par mois, vous ne pourrez pas rembourser plus de 2.000 / 3 soit 666 euros par mois.

Donc, une fois votre résidence principale achetée, vous aurez de grandes difficultés à convaincre un banquier de financer un investissement. La réponse sera : “désolé, mais vous êtes déjà trop endetté”.

Pas d’autres solutions alors que d’attendre de longues années, ou d’augmenter vos revenus.
En revanche, si vous investissez, certes, vous vous endettez, mais vos revenus augmentent (vous touchez des loyers).

Et si vous investissez correctement (ce qui sera le cas si vous suivez les conseils du Club des Investisseurs Immobiliers), votre capacité d’endettement restera dans le vert.

Exemple : vous gagnez 2.000 euros par mois, vous réalisez un investissement qui vous coûte 666 euros par mois de remboursement, mais qui vous rapporte 1.000 euros par mois de loyer. Eh bien vous n’êtes pas endetté à 33 %, car vous ne gagnez plus 2.000 euros mais 3.000 euros par mois.

Si vous devez faire ce choix, il est donc préférable d’investir AVANT d’acheter votre résidence principale. Ce sera moins difficile qu’en sens inverse. Retenez toutefois qu’un bon investissement est un investissement dans lequel les loyers seront au moins de 30 % supérieurs à la mensualité du crédit à rembourser.

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

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71 Commentaires sur "Acheter sa residence principale avant d’investir : une grave erreur"

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Lyès
Invité
Lyès
Bonjour, En lisant cet article je me suis aperçu effectivement que j’aurais peut être pas dû demander un prêt pour une acquisition principale.. Sachant que j’ai déjà signé le contrat de réservation (vefa, livraison dans 2 ans..) je suis donc en train de me demander si je ne devrais pas annuler.. Sachant que le bien en soit (le prix, la localisation) est parfait pour moi. Ma question est la suivante : si jamais j’achète ce bien (donc endettement à 33%), et que je veuille un nouveau prêt pour un 2ème bien en investissement locatif, est il possible de prendre en… Read more »
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Bonjour Lyès, Merci beaucoup pour votre message. Votre banquier pourrait en effet vous refuser un second prêt, considérant que vous êtes déjà trop endetté. La majorité des banques refusent qu’une personne soit endettée à plus de 33% de ses revenus. Toutefois, de nombreux investisseurs dépassent ce taux d’endettement ! Si vous trouvez un bien à forte rentabilité, il est fort probable que votre banque accepte de vous financer. Avec un loyer bien supérieur aux mensualités de votre prêt, votre capacité d’endettement ne sera pas impactée par ce nouveau crédit. Vous ne dépasserez ainsi pas le seuil maximum de 33% d’endettement… Read more »
GODDARD François
Invité
GODDARD François

Bonjour,

Investir dans le locatif avant d’acheter sa résidence principale c’est effectivement une stratégie à étudier de très prêt comme vous le faites, mais attention…il faut dans ce cas se mettre locataire pour sa résidence principale .
Exemple: dans ma région un T2 hors charges se loue environ 800 euros par mois. Ce loyer sera pris en compte dans l’endettement mensuel par le banquier dans l’étude du prêt pour un appartement en locatif.. Et un crédit pour acheter ce même T2 en habitation principale coûtera environ 700 euros par mois.

Bien cordialement.

François GODDARD.

Ophélie
Invité
Ophélie

Bonjour, j’ai 22 ans et j’ai repris l’école je suis en alternance.
Je perçois 900 euros par mois et j’aimerais investir le plus rapidement possible un logement locatif à savoir que j’ai un apport personnel de 10k €.
Pensez vous qu’il est possible d’investir dans ce cas de figure?
Je n’ai pas envie d’attendre d’être en CDI mais j’ai peur que la banque ce moque de moi à cause de mes revenus mensuels faibles.
Merci pour vos précieux conseils

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Admin
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Bonjour Ophélie, Merci beaucoup pour votre message ! En tant qu’étudiante, il vous sera en effet plus difficile d’investir dans un bien immobilier de type immeuble de rapport / appartement. Pour investir, il est opportun de justifier d’une source de revenus régulière. Il est possible que les banques ne considèrent pas votre alternance comme une situation stable. Vous pourriez toutefois démarrer vos investissements avec de plus petits biens, comme des parkings / garages / boxs. Ces biens sont souvent peu coûteux. Vous pouvez en effet en trouver à partir de 2 000 euros. Ils sont plutôt sécuritaires car la vacance… Read more »
Bruno KITHIMA TANGE
Invité
Bruno KITHIMA TANGE

L’article ne tient pas compte du loyer que l’investisseur continue à payer pour lui même, dans le calcul du revenu total ! Certes il percoit le loyer de son investissement mais il paie à son tour un loyer pour lui qu’il déduit de son revenu de 2000 euros !

Saïd
Invité
Saïd

Et c’est 1 argument de plus pour convaincre le banquier que vous pouvez souscrire 1 nouveau prêt pour votre résidence principale. Vous êtes capable de payer un loyer tous les mois en plus du remboursement de votre investissement donc vous serez capable d’honorer vos mensualités de crédit.

Nicolo
Invité
Nicolo

La ou j’habite, un bien à 130000€ (666€ pendant 20 ans) se loue autour de 500-600€ Par mois.
Si vous trouvez des biens à 130000€ que vous louez 1000€, ça m’interresse énormément.
J’en acheterai dix. Cent même ! Plus on en achète, plus on gagne, et plus on peut emprunter pour en racheter encore.

Emy
Invité
Emy

j’ai acheté un bâtiment avec 5 studios pour 100 000 euros et cela rapporte 1700euros/mois de loyers donc c’est faisable , mais faut chercher !

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Admin
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Bonjour Emy,

Merci beaucoup pour votre message.

Bravo pour votre investissement !

C’est tout à fait vrai.

La recherche est peut-être un peu plus longue mais les fortes rentabilités (de l’ordre de 10 à 15%) existent bel et bien !

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Pierre
Invité
Pierre

Bonjour avez vous tenu compte du fait que seul 60% des revenus locatifs sont retenus au titre de revenus locatifs ?

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Bonjour Pierre,

Merci pour votre message.

Oui bien sûr, nous avons bien pris en compte le fait que 70% des revenus locatifs sont pris en compte dans vos revenus par la banque (80% si vous souscrivez une assurance loyers impayés).

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Vilquin
Invité
Vilquin

Bonjour,
Avec les taux actuels, conseillez vous d’allonger les durées des crédits immobiliers tout en diminuant l’apport personnel?

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Admin
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Bonjour Alice,

Merci pour votre message.

Privilégiez toujours les crédits longs. Prenez plutôt un crédit sur 20 ans que sur 15 ans.

Plus la durée d’un crédit est longue, moins la mensualité est élevée, et moins votre capacité d’endettement est impactée.

Il vaut mieux toujours préférer l’effet de levier, plutôt que de dépenser son cash.

Vous pouvez garder vos économies sur vos livrets et vous en servir comme moyen pour convaincre la banque de vous accorder un prêt immobilier.

Bien à vous,

L’Equipe Objectif Libre et Indépendant

PASCAUD
Invité
PASCAUD

Bonjour Guillaume. J’ai fait construire ma maison avant de connaître votre site. Donc j’ai un crédit sur 20ans qui me bloque. Comment faire pour investir maintenant dans l’immobilier? (Sachant que je suis à 30% de surendettement)

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Bonjour Sylvain, Merci beaucoup pour votre message ! Votre banquier pourrait en effet vous refuser un second prêt, considérant que vous êtes déjà trop endetté. La majorité des banques refusent qu’une personne soit endettée à plus de 33% de ses revenus. Pour débuter dans le locatif vos options vont donc venir principalement de votre résidence principale actuelle. Si vous pensez pouvoir la louer avec une rentabilité supérieure à 8%, cela peut se tenter. Pour calculer la rentabilité brute d’un bien, il suffit d’appliquer la formule suivante : [ ( loyers annuels – taxe foncière ) / Prix d’achat ] x… Read more »
exil
Invité
exil

Bonjour c’est kerline , vous dites que si on gagne 2000e en remboursant 660e de loyer de crédit, on perçoit 1000e donc 3000e de salaire mais c’est à dire que faut louer à 1000e au lieu de 660€?
Nous gagnons pas vraiment 1000e puisque si il y a des travaux à faire dans le logement c’est à notre charge donc les 1000e on ne les perçoit pas vraiment…
Pouvez vous m’éclairer?

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Admin
L'équipe
Bonjour Kerline, Merci beaucoup pour votre message ! Les banquiers refusent qu’une personne soit endettée à plus de 33 % de ses revenus. Si vous gagnez 2.000 euros par mois, vous ne pourrez pas rembourser plus de 2.000 / 3 soit 666 euros par mois pour votre crédit. Si vous gagnez 2.000 euros par mois, vous réalisez un investissement qui vous coûte 666 euros par mois de remboursement, mais qui vous rapporte 1.000 euros par mois de loyer. Vous n’êtes pas endetté à 33 %, car vous ne gagnez plus 2.000 euros mais techniquement 3.000 euros par mois (revenu salarié… Read more »
Rémi
Invité
Rémi

Bonjour,

Vous avez peut-être déjà répondu à cette question mais je n’ai pas beaucoup de temps pour tout lire alors je la pose quand même :

Le fait de louer son bien fait de lui une résidence secondaire et donc des impôts beaucoup plus élevés que une résidence principale. Du coup le taux d’endettement est certes moindre mais les impôts sont plus importants. Avez-vous déjà pesé le pour et le contre ?

L'équipe
Admin
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Bonjour Remi, Merci beaucoup pour votre message ! Une résidence secondaire, ou occasionnelle, est en général un logement de villégiature. Les propriétaires ou les locataires y séjournent durant une courte période, pendant les vacances ou les week-ends par exemple. La résidence principale est le logement du ménage, et se situe à proximité du lieu de travail et des loisirs du propriétaire ou locataire. Pour que votre résidence principale le reste, vous devez l’occuper au moins 8 mois par an. Pendant les 4 autres mois de l’année, vous pouvez tout à fait faire de la location courte durée. D’un point de vue… Read more »
Groupe Vaillance Conseil
Invité
Groupe Vaillance Conseil

Salut :). Ton blog est vraiment génial, je tenais à te remercier pour l’aide que tu apporte. J’ai appris beaucoup de chose qui m’ont vachement aidé!

virginie
Invité
virginie
Bonjour, Tout d’abord, merci pour votre excellent blog. Actuellement locataire chez belle maman (loyer modéré) j’aimerai investir. Votre article me conforte dans cette idée ! Avec un apport assez conséquent, j’hésite à contracter un crédit pour acheter 2 petites surfaces (10m² environ²) assez bien situées à Nice pour les mettre en location (autofinancement possible), ou un appart un peu plus grand (40m²) actuellement loué à une vieille dame (loyer faible) mais beau potentie..l. Ou acheter cash une petite surface (55k) et voir ensuite… J’ai du mal à savoir quel ordre est le mieux pour… devenir libre et indépendante justement 😉… Read more »
L'équipe
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Bonjour Virginie, Merci pour votre message. Tout d’abord, nous déconseillons généralement à nos lecteurs d’investir cash. En effet, en investissant cash, vous vous privez de l’effet de levier. Vous pouvez consulter un article sur le sujet en cliquant ici. Concernant vos deux premiers projets d’investissement, vous devez rechercher celui qui vous apportera le plus de rentabilité. Comme c’est votre premier investissement, votre objectif est de dégager le plus gros cash-flow possible pour pouvoir le réinvestir dans un autre investissement et ainsi construire progressivement le patrimoine qui vous permettra de devenir indépendante financièrement. Un conseil : essayez de mettre le moins… Read more »
Nicolas
Invité
Nicolas

Si j’avais su ça avant la banque n’aurait pas refusé mon dernier prêt. Après deux achats d’appartement la banque à refusé on prêt de 27000 € avec une rentabilité de 18% net à cause d’un taux d’endettement de 47%. J’ai l’impression qu’elle ne comprend rien.

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Nicolas,

Nous comprenons votre situation difficile.

Avez-vous essayé d’aller voir plusieurs banques ?

Il suffit parfois de trouver le bon conseiller bancaire, celui qui croira en votre projet.

Montrez-leur que le bien s’autofinancera et vous générera même du cash-flow positif chaque mois.

Bonne chance et à bientôt !

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Bastien
Invité
Bastien
Bonjour, Oui mais non, tout dépend de la situation. Personnellement, je suis locataire de ma RP et j’ai acheté un appartement que je loue. Mon loyer de RP compte aussi dans le calcul de l’endettement : Que je sois locataire de ma résidence principale (600€/mois) ou propriétaire de ma résidence principale avec un remboursement de 600€/mois c’est exactement la même chose… C’est pour cela que mon prochain achat sera ma résidence principale, en visant un remboursement de prêt identique à mon loyer actuel : Mon endettement ne bougera pas, mais au moins je rembourserai du capital… Le vrai soucis, c’est… Read more »
Ramissa
Invité
Ramissa
Bonjour, L’emprunt bancaire est le levier que vous recommandez en diminuant au maximum l’apport personnel. Quand on est jeune, la banque ne rechigne pas trop à vous prêter même s’ils prennent en compte tous vos revenus et votre taux d’endettement par ailleurs. Mais au-delà de 60 ans, si on n’a pas eu accès aux bonnes informations pour se constituer un patrimoine immobilier avant cet âge, quand on voudrait améliorer sa retraite prochaine et que la banque vous ferme la porte même si vos avoirs y sont déposés, comment faire pour faire “une bonne affaire” sans y laisser toutes ses économies?… Read more »
L'équipe
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Bonjour Ramissa, Merci pour votre message. Rassurez-vous, il n’est pas forcément trop tard ! C’est vrai qu’à partir de 60 ans, il est souvent plus compliqué d’emprunter. Ce ne sont pas vraiment les banques qui sont à l’origine de ce problème mais plutôt les assurances. Selon votre état de santé, certaines assurances ne voudront pas vous couvrir ou elles vous feront payer des prix très élevés. Néanmoins, si vous êtes propriétaire, la banque peut facilement accepter de vous prêter sur 10 ou 15 ans en prenant une hypothèque sur votre résidence principale. D’autant plus si vous pouvez mettre de l’apport… Read more »
delahaye christine
Invité
delahaye christine
bonjour Cher Guillaume. J’apprécie votre lettre d’information qui est intéressante et non dénuée d’humour ! néanmoins, l’exemple que vous citez me parait très optimiste. Le bien rapportant 1000 euros de loyer mensuel, vous permet donc de disposer d’un revenu mensuel de 3000 euros et donc d’une capacité d’endettement de 1000 euros par mois. Avec une telle mensualité, vous aurez un prêt d’environ 200 000 euros sur 20 ans. Je ne connais pas de biens de cette valeur qui puissent vous rapporter 1000 euros par mois, sauf à ajouter un apport très substantiel. qu’en pensez vous ? je vous remercie d… Read more »
L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Christine,

Merci pour votre confiance et votre message.

Pour une mensualité de 666 euros pendant 20 ans, vous pouvez obtenir un prêt d’environ 135 000 euros, aux taux actuels du marché.

Si le bien vous rapporte 1 000 euros par mois, cela correspond à une rentabilité brute autour de 8-9%, ce qui se trouve assez rapidement en effectuant une recherche sur leboncoin.

Merci encore pour votre confiance.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

KROUCH
Invité
KROUCH
Bonjour Je lis depuis un moment vos mails et j’adhère totalement aux grands principes que vous promulguez.. . Je rencontre juste une incompréhension.. . Comment faites vous pour trouver sur le bon coin 3 investissements qui rapportent ou pourraient rapporter plus que l’investissement? Je suis allé sur le site le jour même de la réception de votre mail, et je n’ai rien vu…. Je me demande egalement quel intérêt à le vendeur pour se débarrasser d’un bien qui lui rapporte ???? Ca ne peut pas eyre un besoin d’argent, son capital, même en cours d’acquisition, peut être proposé en garantie.… Read more »
L'équipe
Editor
L'équipe
Bonjour, Merci pour votre retour et votre message. Les bonnes affaires partent très vite, moins de 48 heures. Il faut donc aller régulièrement sur les sites de petites annonces pour trouver une bonne affaire. De plus, certains vendeurs peuvent être très pressés de vendre. Par exemple, dans le cadre d’une succession ou des personnes ayant déjà acheté une nouvelle résidence principale. Il est aussi possible que le bien soit sous-évalué parce que la zone où il se situait n’était pas très dynamique mais est en train de le devenir. Enfin, en faisant quelques petits travaux d’aménagement, vous pouvez également rendre… Read more »
Laurence
Invité
Laurence

Bonjour,
Dans votre raisonnement, les revenus locatifs doivent dépasser de 30% le montant à rembourser à la banque, prenez-vous en compte un apport personnel ou pas? Sans apport personnel, aujourd’hui, c’est très difficile de faire en sorte que les loyers soit 30% au delà du montant du prêt??!!
Cordialement,
Laurence

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Laurence,

Nous ne prenons pas forcément en compte un apport personnel dans cet exemple.

Il est encore possible d’obtenir un prêt sans apport aujourd’hui, comme nous le disent des lecteurs qui nous écrivent pour nous raconter leurs parcours.

Nous vous conseillons de vous accrocher et d’aller voir plusieurs banques pour maximiser vos chances.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Nathalie
Invité
Nathalie
Bonjour à tous, Alors moi en lisant ce post, je pense avoir fait une sacrée connerie en achetant ma résidence principale il y a 7 ans. J’ai renégocié le prêt récemment pour bénéficier d’un meilleur taux. Je suis partie pour 13 ans maintenant et endettée à environ 25%. je ne veux pas m’arrêter là je veux investir dans un nouveau projet. Quelles solutions s’offrent à moi? – Investir en locatif est-ce possible avec ma RP? – Revendre mon appartement ou le mettre en location? – Crére une société? Je suis un peu perdue, et le fait de ne pas avoir… Read more »
L'équipe
Editor
L'équipe
Bonjour Nathalie, Merci beaucoup pour votre message. Rassurez-vous, il existe des solutions pour vous lancer dans l’investissement locatif, même si vous avez déjà acheté votre résidence principale. Les banques pourront accepter de vous suivre si vous trouvez un bien ultra-rentable, dont les loyers sont largement supérieurs aux mensualités de votre crédit. Vous n’aurez alors pas à vendre ou mettre en location votre RP. D’autant plus que votre taux d’endettement n’atteint pas encore le seuil des 33%. En effet, certaines solutions que vous proposez sont tout à fait envisageables. Pour choisir entre vendre ou mettre en location votre appartement, il faut… Read more »
Nathalie
Invité
Nathalie
Merci pour votre réponse! 🙂 Je reviens sur mon post car les choses se complexifient et se clarifient à la fois! Mais bon c’est en agissant step by step que l’on avance! 😉 Pour le moment, J’ai toujours pour projet de garder ma RP et d’investir à côté étant en CDI. L’objectif est donc bien que je trouve un bien hyper rentable!!! Cela dit, je suis actuellement en train de réfléchir dans les deux ans à quitter ma RP et donc je souhaiterais voir quelle est la meilleure solution pour moi. Disposez-vous d’outils qui peuvent me permettre de calculer cette… Read more »
L'équipe
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L'équipe
Bonjour Nathalie, Merci beaucoup pour votre message. La meilleure solution pour vous serait de comparer la rentabilité du bien si vous le gardez et le mettez en location, avec ce qu’il peut vous rapporter si vous le revendez pour réaliser un nouvel investissement. Voici les deux calculs pour estimer la rentabilité d’un bien immobilier : • Rentabilité brute = [loyers annuels / prix d’achat] x 100 • Rentabilité nette = ( [loyers annuels – taxe foncière – charges non récupérables sur le locataire] / [prix d’achat + frais de notaires + travaux de remise en état éventuels] ) x 100… Read more »
Nath
Invité
Nath

Bonjour,

Merci de votre réponse. Quelles sont les charges non récupérables sur le locataire pour vous?

Je fais le calcul et vous envoi ca!

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Nath,

Merci pour votre message.

Voici les charges non récupérables sur le locataire et qui incombent donc au propriétaire :
– les dépenses administration, de gestion et de syndic
– les primes d’assurance propriétaire
– les dépenses de personnel liées à la surveillance de l’immeuble
– les frais d’envoi d’un avis d’échéance ou de quittance de loyer
– l’entretien des espaces verts
– la dératisation
– etc.

La liste exhaustive est fixée par l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret N° 87-713 du 26 août 1987.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

skin cs go
Invité
skin cs go

Hello! Un énorme merci pour ce super article, cela va juste tellement m’aider! Alors merciiiiiiiiiiiiiiiiiii!

Pol
Invité
Pol

Bonjour je note que vous précisez que un bon investissement rapporté 30/100 de plus que l achat. Je trouve le calcul audacieux car en regardant les prix du marché il est rare de trouver (à mon avis) une si bonne opportunité qui si elle existe encouragerait chacun de nous à se lançer dans l immobilier .qu en pensez.vous?

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Editor
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Bonjour Pol, Merci pour votre message. En effet, les loyers du bien dans lequel vous investissez doivent vous rapporter au moins 30% de plus que votre mensualité de crédit sur cet investissement. Cela vous permet ainsi de couvrir toutes les charges liées au bien et de dégager un cash-flow positif chaque mois. De telles opportunités existent et si vous voulez découvrir comment les trouver, nous vous conseillons de découvrir le Club des Investisseurs Immobiliers en cliquant ici. La rubrique Cas Pratiques du Club vous donne la méthode pour trouver des biens ultra-rentables, vous n’avez plus qu’à l’appliquer. Merci encore pour… Read more »
Elias
Invité
Elias

Bonjour Guillaume,

J’ai bien reçu votre email et je vais vous écrire bientôt.
Un grand merci

Cordialement,
Elias

Crazy
Invité
Crazy
Bonjour, Voilà mon expérience si cela peut en aider quelques uns. J’ai acheté ma résidence principale il y a 16 ans, que j’ai amortie sans le vouloir en prenant un colocataire alors que devenir propriétaire et la responsabilité associée me donnaient une peur bleue. Mon bilan aujourd’hui est qu’en regardant en arrière, je réalise que le temps est passé… très vite même dirais-je. Trouver un colocataire ne m’a finalement jamais posé de problème même si cela demande un minimum d’effort, d’adaptation et de règles biens établies. Et que si j’avais eu la maturité et la compréhension que j’ai aujourd’hui, eh… Read more »
ELIAS SAGHBINI
Invité
ELIAS SAGHBINI

Bonjour Guillaume,

Merci pour votre temps, votre aide et vos informations.
Il y a une chose que je ne comprends pas s’il vous plaît!!!
Si j’investis dans l’immobilier avant d’acheter ma RP cela veut dire que je suis locataire, c’est à dire j’ai un loyer à payer chaque mois ce qui va impacter le taux d’endettement. En gros investir autant qu’un locataire n’est pas mieux qu’investir autant qu’un propriétaire vu que le taux d’endettement est toujours sur notre épaule. A part si quelqu’un vit chez ses parents et ne payes pas de loyers. Est ce que je me trompe s’il vous plaît?

Grand merci
Elias

L'équipe
Editor
L'équipe
Bonjour Elias, Merci beaucoup pour votre confiance. Les banques ne prennent pas en compte les loyers que vous payez pour votre logement dans leur calcul de votre taux d’endettement. Le taux d’endettement peut être calculé comme suit : montant de vos mensualités de crédit divisé par vos revenus mensuels. Celui-ci doit idéalement être inférieur à 33% pour que vous puissiez continuer à emprunter, même s’il existe des moyens de contourner cette limite. Par conséquent, il vaut mieux investir avant d’acheter votre résidence principale car : 1) Le fait d’être locataire n’impactera pas votre capacité d’endettement. 2) En faisant des investissements… Read more »
Valentin
Invité
Valentin

Bonjour,

il m’est déjà arrivé de solliciter un prêt pour un investissement locatif et le banquier a inclus mon loyer dans le calcul de mon taux d’endettement.
Que faire lorsqu’on tombe sur ce type de banquier ?

Merci

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Valentin,

Merci pour votre confiance.

Il est vrai que les banques peuvent intégrer votre loyer comme charge dans le calcul de votre taux d’endettement.

Dans ce cas, il faut bien lui montrer les revenus locatifs que vont générer votre investissement. La banque va, en effet, prendre en compte 70% (80% si vous souscrivez à une assurance loyers impayés) de ces revenus et les ajouter aux vôtres.

Cela peut donc vous permettre de compenser le loyer de votre logement qui est déduit de vos revenus.

Merci encore pour votre confiance.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

ELIAS
Invité
ELIAS

C’est super clair et je vous remercie beaucoup.

Le plus beau investissement avant d’investir dans l’immobilier c’est d’investir dans votre magazine pour apprendre et bien se former.
Comme vous le dites : “En Immobilier les sommes sont importantes et une erreur coûte rapidement très chère. Mieux vaut mettre toutes les chances de son côté pour l’éviter”
Un grand merci encore une fois.

Pour un échange un peu personnalisé et privé, puis je vous écrire un email s’il vous plaît ???

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Elias,

Merci beaucoup pour ce retour !

En tant que membre du Club, vous avez accès à une adresse spéciale pour communiquer avec nous.

Nous vous avons envoyé un email depuis celle-ci sur votre adresse, il vous suffira de nous répondre pour nous poser vos questions.

A très vite !

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Pierre
Invité
Pierre

Bonjour l’équipe,

Je souhaiterais commencer à faire de l’investissement locatif mais je suis propriétaire de ma RP et endetté à 33%.
Comment puis-je faire pour me lancer ? Les parkings représenteraient un risque plus faible pour les banques mais est-ce la bonne solution pour moi ?
Merci à vous.

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Pierre,

Merci pour votre message.

Rassurez-vous, il existe des solutions pour vous lancer dans l’investissement locatif, même si vous avez déjà acheté votre résidence principale.

Les banques pourront accepter de vous suivre si vous trouvez un bien ultra-rentable, dont les loyers sont largement supérieurs aux mensualités de votre crédit.

Les parkings peuvent, en effet, être un bon premier investissement avec une rentabilité qui peut être très forte, moins de risque au niveau du financement.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à découvrir le Club des Investisseurs Immobiliers en cliquant ici.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Peggy
Invité
Peggy
Bonjour Guillaume, Très intéressant vos articles, je me pose toutefois une question car vous parlez toujours de prêt bancaire pour investir. Dans mon cas, j’ai revendu mon appartement en habitation principale car trop petit pour 4, du coup, avec la vente et l’apport en plus que nous avons, je me demande s’il faut que j’achète pour de l’investissement cash, c’est à dire sans crédit ou est ce qu’il vaut mieux investir à crédit ? En sachant que si on investit cash sans faire de crédit, on louera pour notre habitation principale mais le jour où on voudra acheter pour l’habitation… Read more »
Arnault59
Invité
Arnault59
boinjour le cash , c’est ce qu’il y a de plus dur à obtenir dans la vie , il faut le préserver Il est le saint graal des banquiers. Ils prêteront parce que vous placerez chez eux. C’est un vrai échange, c’est du commerce. Placez votre trésorerie +votre compte cuisine chez eux , prenez leur assurance, payez les petits frais , tout cela on s’en fout … le principal c’est que la banque vous rapporte plus qu’elle ne vous coûte ! … et pour cela seul objectif : qu’il vous prête de l’argent !! et plein plein plein, dans une… Read more »
L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Peggy,

Merci pour votre confiance.

Nous déconseillons généralement d’acheter cash car on ne profite pas de l’effet de levier.

En effet, l’effet de levier vous permet d’investir rapidement beaucoup plus d’argent.

De plus, c’est intéressant car vous empruntez à 2% auprès de la banque et votre investissement dégage une rentabilité de 8% par exemple.

Retenez la formule : “Cash is King”. Le cash de la vente de votre appartement est votre monnaie d’échange, il va vous permettre d’obtenir un prêt facilement. N’hésitez surtout pas à en négocier les conditions.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

abdel
Invité
abdel
Bonjour, J’ai une solution pour toi car j’étais dans le même cas que toi :). Le mieux, je pense, c’est d’investir dans un petit logement à but locatif puis une fois ton locataire en place et le loyer perçu tu peux toujours aller faire une petite location en attendant d’investir dans un logement plus grand pour toi. Exemple: un studio pour étudient de 80 000€ en moyen tu paye 400€/mois sur 20 ans si tu le loue à 500€ , le jour ou tu voudra acheter un logement pour toi, la banque calcule ton endettement de la façon suivant: crédit… Read more »
Hamitouche
Invité
Hamitouche

Bonjour Guillaume c’est Hamitouche pour ma part j’ai déjà du locatif ensuite j’ai acheté ma résidence principale penses-tu que je pourrais réinvestir

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Hamitouche,

Merci pour votre confiance.

Cela dépend de votre taux d’endettement actuel.

Si vous êtes en dessous de 33%, il ne devrait pas y avoir de souci.

Par contre, si vous êtes au-dessus, cela risque d’être un peu plus compliqué.

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Mika
Invité
Mika

Bonjour,
je suis dans le même cas que Malcom,
Si j’achète un immobilier locatif,
il faudrait aussi que j’ai un toit pour vivre, donc selon vous mon locataire paiera mon crédit, et moi je devrais payer mon loyer, sa vient à la même chose…
Pourriez-vous m’éclairer ?
Merci par avance. 🙂

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Bonjour Mika,

En fait, si vous achetez d’abord votre résidence principale, votre capacité d’endettement risque d’être totalement bloquée.

Car vous allez vous endetter mais aucun loyer ne va venir compenser cette dette.

Au contraire, si vous réalisez d’abord un investissement locatif, vous allez certes vous endetter mais vous allez percevoir des loyers.

Votre capacité d’endettement restera alors dans le vert et vous pourrez directement ensuite faire un prêt pour acheter votre résidence principale.

Merci encore pour votre confiance.

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Georges
Invité
Georges

Bonjour
Vous dites dans votre article que La banque vous suit si c est pour achèter une residence principale et non pour un investissement locatif ,
Vous pouvez toujours dire que c est un prêt pour votre résidence principale et rien vous empêche par la suite de le metttre en location . Ou est le Probleme ?

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Bonjour Georges,

Merci pour votre message.

En effet, cela reste une possibilité.

Toutefois, il existe des banquiers qui comprendront l’intérêt de votre projet et à qui vous pourrez présenter votre projet comme investissement locatif.

Mieux vaut directement trouver un bon conseiller !

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Veronique
Invité
Veronique

Bonjour à tous,
Merci pour ces conseils. Je partage votre point de vue mais il y a néanmoins un point que je ne comprends pas :
Vous dites que si on achète d’abord sa RP la capacité d’emprunt va être bloquée. Effectivement.
Mais si on achète ensuite un bien locatif dont 70% des loyers couvrent la mensualité du prêt = pas de problème non ? Le fait d’investir permet de recréer une capacité d’emprunt grâce aux nouveaux revenus locatifs, â condition qu’ils dépassent de 30% la mensualité du prêt. Du coup pas de soucis 🙂
Cdlt.

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Bonjour Véronique,

Merci pour votre message.

Oui, c’est exactement ce principe.

Sauf que si vous achetez votre résidence principale en premier, cela va être plus compliqué ensuite d’obtenir un prêt pour investir dans le locatif.

En effet, votre capacité d’endettement aura été largement amoindrie par le prêt sur votre RP.

Alors que si vous faites l’inverse, investir dans le locatif avant d’acheter votre RP, votre capacité d’endettement sera beaucoup moins impactée, ce qui facilitera l’obtention de votre 2ème crédit.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Boris
Invité
Boris

Bonsoir,
J’ai investit sur ma rp avec 22% de taux d endettement , et ensuite acheté un immeuble 6 mois aprés avec 11% brut et 30k€ de travaux, crédit passé facile.
Sa dépend du profil et de ta Courtiere ou conseiller …
et surtout lamour de ton projet !!!

Malcom
Invité
Malcom
Bonsoir, Je suis un jeune salarié qui vit chez ses parents afin de se construire un apport. C’est en cherchant à être libre financièrement que je suis tombé sur ce site. Je dois avouer que j’ai appris beaucoup en lisant votre guide “Investisseur Immo Pro”. Cependant, je me pose des questions quand vous dites que “acheter sa résidence principale est une erreur”. Je ne conteste pas votre idée, mais j’aimerais savoir quoi faire dans ma situation. Je ne souhaite pas rester plus longtemps chez mes parents. Pour cela, il faut que j’ai tout au moins quelque part où loger. Quoi… Read more »
Arnault59
Invité
Arnault59

faire les 2 ! …. acheter un bien à retaper , et en louer une partie …
bien fait , et notamment fiscalement , tout est gagné !
… revendre le tout dès que possible tant que la +value résidence principale n’est pas (encore) imposable
… puis recommencer

patricia
Invité
patricia

Tu peux être locataire et emprunter. Pour plus de facilité tu peux passer par un courtier en investissement (précisément) ou faire les banques qui font sûr des prêts en investissement locatif…en appelant et en leur demandant.

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Bonjour Malcom,

Je vous remercie de votre confiance.

Le problème lorsque l’on achète sa résidence principale en premier, c’est que l’on bloque généralement sa capacité d’endettement. Investir dès le départ vous permet, grâce aux revenus locatifs générés, de continuer à pouvoir emprunter auprès des banques.

Donc pour répondre à votre question, je vous conseille d’investir dans le locatif puis directement après d’acheter votre logement.

Bien à vous,

Guillaume

Heylili
Invité
Heylili

Bonjour, je vous félicite pour vous et votre equipe on en apprends beaucoup.
j’ai 25 ans Cdi 1500€/mois hebergement a titre gratuit sans credit 900/1000€ d’epargne par mois, je veux investir dans l’immobilier mais bien sur dans quelques années il me faudra avoir mon logement à moi (2/3ans) et surtout pas en location. Que me conseillez vous?

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Bonjour Aurélie, Merci beaucoup pour votre message ! Il est opportun d’investir dans l’immobilier avant d’acheter sa résidence principale. Si vous achetez votre résidence principale en premier, vous allez vous endetter et il vous sera difficile d’envisager de nouveaux investissements. En revanche, si vous investissez, certes, vous vous endettez, mais vos revenus augmentent car vous touchez des loyers. Vous pourrez donc envisager d’autres investissements, et pourquoi pas, à terme, l’achat de votre résidence principale. Les investissements de type parking/garage/box sont un bon moyen de démarrer dans l’investissement immobilier et de vous faire la main avant d’investir dans des biens plus… Read more »