Erreurs fréquentes à éviter Immobilier

Découvrez les 10 erreurs immobilières que font 98% des investisseurs

10 erreurs Immobilière (2)

Investir dans l’immobilier et profiter de l’investissement locatif, tout le monde croit savoir ce que c’est :

  1. Acheter un logement
  2. Le mettre en location
  3. Se servir des loyers pour rembourser le crédit immobilier

 

Mais si l‘investissement locatif était si facile, tout le monde serait riche, se créerait des revenus complémentaires comme cela et se constituerait un patrimoine immense.

En réalité, nous observons que les choses sont bien plus compliquées que cela et que la plupart des investisseurs commettent des erreurs qui les empêchent de réussir.

Voici donc 3 erreurs à ne surtout pas commettre pour réussir !

 

 

Erreur N°1 en Investissement Locatif : Acheter à plusieurs !

Il peut être tentant d’acheter un bien à plusieurs.

En couple bien sûr, mais aussi en s’associant avec un autre investisseur. C’est rassurant et l’on a quelqu’un avec qui partager ses angoisses, ses doutes, et ses galères (de gestion locative par exemple). On se dit que sur le long terme, c’est préférable. Que l’on n’a pas envie de se retrouver tout seul à gérer le bien, sa mise en location, etc.

Et lorsque l’on souhaite acheter à plusieurs, une solution s’impose trop souvent comme une évidence : l’indivision.

Mais attention ! La plus grande méfiance est de rigueur ici.

Sans entrer dans les évidents problèmes des relations humaines, sachez que, légalement, « nul n’est contraint de rester dans l’indivision ».

Cela signifie que si l’autre veut vendre, il peut l’exiger, et vous ne pouvez pas l’en empêcher.

Mais voici le plus important : si vous achetez à deux, vous serez engagés sur la totalité du prix du bien.

En revanche, vous ne percevrez chacun que la moitié des loyers. Par conséquent, lorsque vous souhaiterez acheter un autre bien, votre capacité d’endettement sera très réduite car vos revenus fonciers seront très bas.

Si le régime de l’indivision est un très mauvais régime pour investir à plusieurs, il en existe un autre qui est excellent et que nous recommandons même à tous les investisseurs : celui de la SCI.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la SCI, vous pouvez lire notre article dédié ici : La SCI et son pouvoir d’accélérateur de patrimoine

 

Erreur N°2 : Chercher les réductions d’impôts à tout prix

En investissement un dicton dit : “plus c’est facile, moins c’est rentable”.

Acheter un bien avec un allégement fiscal (loi Pinel, loi Malraux ,loi Censi Bouvard, etc.) est souvent d’une facilité déconcertante. Vous devriez donc vous méfier.

On vous vend un allègement fiscal, mais vous allez surtout enrichir un promoteur.

Un bien immobilier, c’est un emplacement et des mètres carrés au bon prix. Ce n’est pas un allégement fiscal.

Si vous achetez à un endroit qui vous est inconnu, et plus cher que le marché, vous faites une mauvaise affaire, allégement fiscal ou pas.

Mieux vaut payer des impôts et gagner plus que de se priver de sa capacité d’épargne et de train de vie pour payer moins d’impôts.

Investissez dans quelque chose qui vous fait gagner de l’argent.

Payer moins d’impôts n’a du sens que si vous ne pouvez pas gagner plus.

Enfin, il est souvent « interdit » de revendre le bien avant un certain nombre d’années, sous peine de subir un redressement des avantages fiscaux perçus.

Alors, sauf si vous êtes un riche investisseur et que, quoi qu’il arrive, cet investissement est un détail, dites-vous bien que la vie est pleine de surprises (divorce, perte d’emploi, mutation, maladie, rencontre, naissance – de jumeaux – de triplés…).

Vous ne pouvez pas savoir si, dans tant d’années, vous voudrez toujours vivre avec ce bien, dans cette ville, dans cette région.

Ne vous engagez jamais si vous n’êtes pas capable de vous désengager facilement.

 

Erreur N°3 : Ne pas négocier son compromis de vente

Avec le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur officialisent leur accord :

  • Le vendeur s’engage à vendre à l’acheteur, au prix convenu, dans un délai donné.
  • L’acheteur s’engage à acheter, au vendeur, au prix convenu, dans un délai donné.

Le compromis de vente peut être signé chez le notaire, ou à l’agence immobilière, mais quoi qu’il en soit, faites-le rédiger par un professionnel.

Cette rédaction est comprise dans les frais d’agence et dans les frais de notaire. Vous n’avez aucun intérêt à rédiger le compromis vous-même.

Il faut inclure des « conditions suspensives » dans le compromis de vente. Ces clauses vous protègent en tant qu’acheteur.

La plus courante est la clause suspensive d’obtention de prêt. Cela signifie que si vous n’obtenez pas votre crédit immobilier, vous n’êtes plus obligé d’acheter, et donc que vous pouvez vous en désengager sans conséquence (le séquestre éventuel vous est restitué).

Vous pouvez y inclure un taux. Par exemple, « sous condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier sur 20 ans à un taux d’intérêt de 3% maximum ». Si vous obtenez des crédits, même à 3,1%, vous pourrez alors vous en désengager quand même.

Mais vous pouvez mettre n’importe quelle condition suspensive. Par exemple, vous pouvez indiquer que vous n’achèterez que si votre entrepreneur fixe le montant des travaux à moins de telle somme (x euros).

Ou que vous n’achèterez que si la copropriété, ou la mairie, en fonction des cas, vous donne le droit de faire tels ou tels travaux.

La seule limite est ce que le vendeur acceptera.

 

Protégez-vous au maximum en investissement locatif !

Voyez ce qui est important pour vous, et votre notaire pourra le transcrire sous forme de condition suspensive.

Toutefois, si vous êtes extrêmement sûr de vous, vous pouvez négocier le prix à la baisse auprès du vendeur en disant que vous signez sans condition suspensive.

Mais cela signifie que vous serez obligé d’acheter.

Même si la banque ne vous prête pas l’argent.

C’est donc une arme à utiliser avec grande précaution. Mais elle peut être très efficace, car le vendeur saura que vous ne lui ferez pas perdre de temps.

Vous ne pourrez plus renoncer à acheter. Il pourra donc accepter de baisser son prix.

Consultez aussi : Les secrets de votre conseiller bancaire

 

Erreur N°4 : Ne pas prendre d’assurance loyers impayés

Un locataire qui ne paie pas : c’est le cauchemar de tout investisseur. La procédure d’expulsion prend deux ou trois ans avec l’aide d’un huissier.

Si vous n’avez pas la capacité financière de faire face, pendant 2 ans, à une absence de loyer, et que votre futur locataire n’est pas en mesure de fournir un garant solide, prenez une assurance loyers impayés.

Certains propriétaires n’aiment pas ce genre d’assurances car elles diminuent leur rentabilité. Mais c’est une erreur.

Avoir ce genre d’assurances vous sécurise sur le long terme et vous permet de maximiser vos revenus locatifs, en limitant les impayés tout au long de votre carrière d’investisseurs.

Elle doit être souscrite AVANT que le locataire ne prenne possession de l’appartement. Elle coûte en général 3% du montant du loyer.

Mais il y a des critères (souvent le loyer ne doit pas dépasser 40% des revenus du locataire).

De plus, cela vous met beaucoup plus à l’aise dans vos rapports avec votre locataire : vous êtes protégé et par conséquent beaucoup plus libre de dire « non » comme bon vous semble.

 

Erreur N°5 : Payer les frais de notaire

Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Mais ce n’est pas du tout une obligation légale.

Avec l’accord du vendeur, vous pouvez donc demander à faire un « acte en mains ».

Dans ce cas, c’est le vendeur qui paiera les frais de notaire.

L’intérêt principal de ce type d’acte est de vous éviter de sortir d’importantes sommes d’argent pour payer les frais de notaire. En effet, les banques refusent souvent de financer ces frais.

 

Découvrez les autres erreurs à ne pas commettre en téléchargeant gratuitement notre dossier.

 

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