Immobilier

Investir dans un local commercial plutôt que dans un appartement ?

Cher lecteur,

Si vous dites à vos proches « je vais investir dans l’immobilier », ils vont immédiatement penser que vous allez acheter un appartement.

Probablement parce que pour la plupart d’entre nous, l’appartement est la norme.

Toutefois, il existe d’autres types d’investissements immobiliers.

L’immobilier c’est simplement du sol sur lequel sont posés des murs, et un toit. Et encore, pas toujours. Une place de parking c’est de l’immobilier, et il n’y a… que du sol.

Il est un type d’investissement auquel presque personne ne pense : les locaux commerciaux.

Et il y en a à tous les prix.

S’y retrouver dans les annonces : différencier fonds de commerce et local commercial.

Comprendre cette différence est fondamentale.

Un local commercial est un bien immobilier. Ce sont les murs à l’intérieur desquels un commerçant exerce son activité.

Un fonds de commerce, c’est l’activité du commerçant. Cela comprend sa clientèle, son matériel…

En tant qu’investisseur immobilier, seul le local commercial (les murs) vous intéresse.

En revanche, une personne qui veut reprendre un commerce ou s’installer à son compte s’intéressera aux fonds de commerce.

Avantages du local commercial comme investissement.

La plupart des gros investisseurs immobiliers basculent à un moment ou à un autre dans les locaux commerciaux. Et ce n’est pas un hasard.

  • Un locataire commercial est en principe une personne responsable. Elle a créé une société, gère un stock, une trésorerie. Elle va rarement vous dire qu’elle a « oublié » de payer son loyer.
  • En cas de non-paiement du loyer, l’éviction du locataire est bien plus simple que pour un local d’habitation.
  • Les travaux sont à la charge du locataire (l’inscrire dans le contrat de bail)
  • La taxe foncière est à la charge du locataire (l’inscrire dans le contrat de bail).

Inconvénients du local commercial comme investissement.

  • Pour un commerçant, son local est très important. S’il part, il peut perdre sa clientèle et devra tout recommencer à zéro ailleurs. Si vous souhaitez faire partir votre locataire, vous pourrez être tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Mais entre nous, il n’y a aucune raison de faire partir un locataire qui paie correctement son loyer.
  • En règle générale, les choses prennent plus de temps que pour les locaux d’habitation : les préavis sont de 6 mois, et il peut falloir plus de temps pour trouver un locataire. Mais le jeu en vaut la chandelle car une fois en place, votre commerçant sera plus stable.
  • L’emplacement est plus important que pour les appartements.
  • Il y a beaucoup moins d’offres que pour les appartements. Il faut donc être patient et savoir négocier la bonne affaire…

Pour conclure, lors de vos recherches, ne cochez pas simplement la case « appartements ». Pensez à regarder d’autres types de biens. Murs de boutiques, entrepôts, bureaux, supérettes… Ils ont aussi leurs avantages.

BONUS : dans certaines villes, comme Paris, il est devenu impossible d’acheter un bien pour faire de la location courte durée, type « Airbnb ». En effet, la mairie considère que vous retirez un local d’habitation du marché pour le transformer en local commercial (vous devenez comme un petit hôtel).

Mais si vous achetez un local commercial, vous pouvez tout à fait faire de la location courte durée, car le local a déjà la « commercialité ». Un très bon plan donc. Même si bien sur tous les locaux commerciaux ne s’y prêtent pas…

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

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Laurent
Invité
Laurent

Bonjour Guillaume j’ai un conseil à vous demander. Grâce à vos conseils je me suis lancée et je viens d’acquérir 9 garages dont certains sont loués. Dans les anciens locataires il y a une personne qui n’a pas payé depuis 10 mois et les autres n’ont jamais signé de bail et payent 30, 31, 32€ personne n’a le même montant et moi je veux passer tout le monde à 60€ comme les derniers locataires. J’ai signé l’acte il y a une semaine et je dois prévenir tout le monde des changements. Avez vous des conseils à me donner? Je vais… Read more »

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Bonjour Laurent, Merci beaucoup pour votre message. Il n’y a aucune loi qui protège les locataires de garages, contrairement aux lois qui protègent les locataires de logements. Vous restez donc totalement libre de disposer de votre garage. Si un des locataires ne paie pas, vous pouvez simplement mettre fin au bail, et rechercher un nouveau locataire. Si vous souhaitez modifier son bail actuel et augmenter le loyer, vous devrez respecter l’indice du coût de la construction (ICC) fixé par l’INSEE. C’est un peu l’équivalent de l’indice de référence des loyers (IRL) pour les biens immobiliers “classiques”. A notre connaissance, et… Read more »

Dydy34
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Dydy34

Bonjour,
Côté fiscalisation, peut on trouver un équivalent au lmnp sur un bail commercial ?
Cordialement,
Andy

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Bonjour Andy, A notre connaissance, il n’existe pas d’équivalent au statut LMNP pour les baux commerciaux. Toutefois, rappelez-vous qu’un bail commercial vous offre la possibilité de mettre à la charge du locataire un certain nombre de charges (taxe foncière, entretien). Cela peut vous permettre de dégager plus de rentabilité que pour un bien classique. Il faut simplement le spécifier dans le bail. De plus, niveau fiscalité, vous pouvez envisager de créer une société civile immobilière (SCI) pour limiter l’impact des impôts. Pour en savoir plus, nous vous invitons à découvrir le Guide SCI : Passez en mode pro en cliquant… Read more »

Sophie
Invité
Sophie

Vous etes sur que l’on peut utiliser un local commercial pour loger des touristes?
Il faut que commercial soit d usage d habitation?

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Bonjour Sophie, Merci beaucoup pour votre message ! Si vous souhaitez faire de la location courte durée dans un logement d’habitation, et que ce bien est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants, une commune de la région parisienne ou une commune de plus de 50 000 habitants en zone tendue, vous devez établir une demande de changement d’usage au près de votre mairie afin d’obtenir le statut de local commercial. Si votre bien est situé à Paris, cette autorisation doit être complétée par l’achat d’un autre bien à transformer en habitation. Vous pouvez toutefois acheter un… Read more »

Eva
Invité
Eva

Bonjour local commercial c’est bien mais à la seule condition qu’il soit tout commerce sinon je pense que on trouve très difficilement un locataire et pour des bureaux j’en parle même pas si on y regarde de plus près il y en a des centaines fermés a la location qui ne trouvent pas preneurs
Cordialement

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Bonjour Eva, Merci beaucoup pour votre message ! Les locaux commerciaux peuvent représenter de très belles affaires, et vous permettent de diversifier votre patrimoine immobilier. Vous pouvez trouver des locaux commerciaux déjà pourvus d’un locataire, même si cette recherche prendra très certainement un peu plus de temps. Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, et est résiliable tous les 3 ans, ce qui vous assure un taux de rotation moins important. Vous êtes donc assuré de garder des locataires assez longtemps, ce qui vous rend cet investissement beaucoup plus facile à gérer qu’une location classique. Le… Read more »

serge
Invité
serge

Bonjour Guillaume

Plein de “news” pour les néophytes que nous sommes, quelque uns, pour conserver la meilleure trajectoire sans embuches et filer droit vers le profit !
Toujours avide de vous lire à chaque fois, c’est un plaisir
Bonne route et…BONNES VACANCES à tous ou certains d’entre vous
Serge

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Serge,

Nous vous remercions pour votre message et votre confiance !

Bonnes vacances à vous aussi et à bientôt !

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Vir
Invité
Vir

Bonjour,
Article intéressant sur un sujet dont on parle peu. Concernant le bonus : comment savoir si la ville où l’on souhaite acheter un appartement autorise ou refuse la location saisonnière ?
Merci

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour, Merci beaucoup pour votre message et votre retour. Vous pouvez trouver la liste de ces communes en cherchant sur internet, sur des sites comme PAP. En réalité, les villes ne refusent pas la location courte durée mais elle la réglemente. Dans les villes dites en “zones tendues”, la location courte durée nécessite l’obtention préalable d’une autorisation de la mairie pour modifier l’usage de votre logement en local destiné à la location touristique. L’astuce que nous vous donnons dans cet article permet justement de ne pas avoir à demander le changement d’usage. En effet, en achetant directement un local commercial… Read more »

Alain Vincent bongiorno
Invité
Alain Vincent bongiorno

intéressant !

merci

Elias
Invité
Elias

Bonjour Guillaume,

Un grand merci pour votre temps.
C’est une sujet très important dont je n’ai jamais considéré.

Bon courage
Elias