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Investissement immobilier : pourquoi investir en LMNP ?

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Qu’est-ce que le LMNP ? Ce statut si particulier qui déchaîne les passions dès que l’on parle d’investissement immobilier.

Le LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, est une niche fiscale qui s’applique aux locations meublées. Il s’agit d’un statut très apprécié des investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier pour se créer des revenus complémentaires tout en bénéficiant de fortes réductions d’impôts.

On parle de “niche fiscale” car, comme vous allez le voir, ce statut est presque trop beau pour être vrai tant il offre des avantages fiscaux et de réductions d’impôts possibles.

Mais avant de nous intéresser à cette niche fiscale, il faut commencer par définir ce qu’est “une location meublée”.

 

La location meublée : qu’est-ce que c’est ?

Si la question mérite d’être posée, c’est parce que la loi définit de manière très précise ce qu’est, ou non, une location meublée.

Que doit contenir une location pour être considérée comme meublée ?

  1. Un four ou un four à micro-ondes.
  2. Des plaques de cuisson.
  3. Un réfrigérateur comportant au minimum un freezer.
  4. Des ustensiles de cuisine et la vaisselle nécessaire à la prise de repas.
  5. Une table et des chaises.
  6. Des étagères de rangement.
  7. Des luminaires.
  8. Une literie (comprenant couette ou couverture).
  9. Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (rideaux/stores).
  10. Du matériel d’entretien ménager.

Tous ces éléments se trouvent dans le décret du 31 juillet publié le 5 août 2015. Celui-ci précise également que toutes les pièces doivent être meublées, et ce, que vous achetiez des petites surfaces, ou non.

Exemple :

Que vous achetiez un studio, ou un T3, chaque pièce devra donc être meublée de manière adéquate.

 

Investissement Immobilier : les spécificités de la location meublée

Les locations meublées ne sont pas des locations avec des baux de long terme.

En effet, il existe certaines règles très précises qui régissent les baux de location meublées.

Quelle est la durée d’un bail de location meublée ?

  • Lorsque le bien est loué pour une résidence principale, la durée du bail est de 1 an, renouvelable un an par reconduction tacite. La durée du bail peut également être plus longue (2 ou 3 ans, bien que ce ne soit guère l’usage).
  • Lorsque le bien est loué pour un étudiant, la durée du bail est de 9 mois, non renouvelable. Si les deux parties souhaitent prolonger la location, un nouveau bail doit être signé.
  • Lorsque le bien est loué en tant que résidence secondaire, il n’y a pas de restriction quant à la durée du bail. Celui-ci peut être très court (exemple : location Airbnb) ou beaucoup plus long.

Comparatif location meublée

Les avantages du statut LMNP

Le régime LMNP vous permet de déduire non seulement toutes les charges liées à l’investissement (assurances, intérêts du crédit immobilier, frais comptables, taxe foncière), mais également de déduire l’amortissement du bien immobilier.

Ce mécanisme permet ainsi de réduire considérablement, voire d’effacer complètement l’imposition des revenus locatifs. En effet, l’amortissement du bien correspond, d’un point de vue comptable, à une perte de valeur du bien immobilier liée au temps qui passe, mais également à son utilisation.

On va prendre en compte cette perte de valeur en déduisant chaque année une fraction du prix d’achat du bien immobilier des revenus locatifs.

Dans la grande majorité des cas, les loueurs de meublés choisissent donc de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Dans ce statut, deux options sont possibles : une déclaration en micro-BIC, ou une déclaration en régime réel.

 

Le régime micro-BIC

Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC si vos recettes locatives ne dépassent pas 70 000 euros par an. Aucune formalité comptable particulière n’est alors nécessaire.

Il suffit que vous déclariez l’ensemble des loyers perçus dans la colonne des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de la déclaration fiscale.

Un abattement forfaitaire de 50 % est alors automatiquement réalisé par l’administration fiscale, et vous serez imposé sur cette somme, au taux marginal de votre imposition.

Le régime réel

En revanche, si vos recettes locatives en location meublée dépassent les 70 000 euros annuels ou si vous optez de plein gré pour cette option, vous bénéficiez alors du régime réel.

 

Les inconvénients du statut LMNP

Le premier et principal inconvénient du LMNP est qu’il s’agit d’une niche fiscale, et que, comme toutes les niches, celle-ci peut disparaître à n’importe quel moment. Il est donc extrêmement risqué de bâtir toute une stratégie sur un statut qui peut être amené à disparaitre prochainement.

Le deuxième inconvénient est que la nature même de l’activité engendre une rotation plus élevée des locataires. Cela exige alors une excellente gestion locative pour réussir son investissement.

Et, de cela, découle également le fait que le temps de gestion nécessaire est plus important.

 

La solution pour faire encore mieux que le LMNP

Il existe un statut fiscal encore plus intéressant que celui du LMNP, celui de la SCI.

Si vous souhaitez en savoir plus sur ce statut, nous vous recommandons vivement la lecture de notre article

 

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