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L’incroyable histoire de Marion

L’incroyable histoire de Marion
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Marion a 24 ans.

Après un BTS en alternance, et quelques emplois précaires, elle entre en CDD dans un magasin de chocolats.

6 mois plus tard, elle passe en CDI.

Avec ses primes, Marion gagne 1.550 euros nets.

Mais Marion aime voyager.

Et elle n’a pas DU TOUT l’intention de passer sa vie ici.

Ni de travailler 50 semaines par an pour voyager seulement 2 petites semaines.

Marion a un plan, qu’elle va exécuter magistralement.

 

Voici son histoire :

Marion a de la volonté.

Pas d’inutiles séances de shopping. Elle préfère garder son argent pour elle.

Chaque mois, elle épargne et utilise son temps libre pour se former.

Ses jours de repos sont utilisés pour aller faire des visites immobilières.

Elle ne peut pas investir à côté de chez elle : trop cher et pas rentable.

Mais elle a ciblé une zone, à 1h30 de trajet.

Marion est à l’affut. Chaque jour elle guette la bonne affaire.

Au bout de 4 mois d’attente, en voici une :

Un petit immeuble de 3 appartements dans une ville de 20.000 habitants.

Prix de vente : 110.000 euros.

Et 10.000 euros de travaux, pour rafraîchir ce qui doit l’être.

 

Le banquier de Marion refuse de la financer.

Pas grave.

Elle va en voir d’autres, notamment dans la zone dans laquelle l’immeuble se situe.

Elle a un bon dossier : un CDI, de l’épargne chaque mois, et surtout, elle inspire confiance.

Elle arrive en effet avec tous ses éléments, elle maitrise son affaire, et ça s’entend.

« Taxe foncière, rentabilité, frais de notaire, cash-flow positif » : les banquiers sont impressionnés.

Mais impressionner ne suffit pas toujours. Marion a 4 refus. Mais la 5ème banque est la bonne !

 

Un premier financement

Marion décroche son financement. 500 euros par mois de crédit.

Et elle négocie un report de la 1ère mensualité à 12 mois (donc elle ne va rien payer à la banque la 1ère année).

Elle perçoit 1125 euros de loyer chaque mois. Elle paie 75 euros par mois de taxe foncière.

Tout est géré par une agence immobilière.

A présent Marion encaisse donc 950 euros par mois (soit 11.400 euros la première année) et à partir du 13ème mois, 950 – 500 de crédit, soit 450 euros par mois.

Tout cela, en 7 mois !
4 mois pour trouver la bonne affaire, et 3 mois pour avoir le crédit et finaliser l’achat.

 

Mais Marion ne va pas décider de se reposer.

Elle encaisse à présent 950 euros de cash par mois, et elle a bien compris qu’elle devait continuer.

Le premier achat à peine signé, elle trouve une nouvelle affaire :

Une maison de ville divisée en 2 appartements de 2 pièces. Toujours dans « sa » zone, à 1h30 de chez elle.

Même banque, mêmes conditions : résultat : un crédit de 380 euros par mois (à partir du 13ème mois) et un loyer de 650 euros.

Marion perçoit à présent, en plus de son salaire de 1550 euros, chaque mois… 1550 euros de loyers nets !

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Marion trouve un 3ème bien, mais là, problème : sa banque refuse de la suivre.

Mais Marion sait ce qu’elle veut. Elle constitue un dossier béton, et elle fait le tour des banques.

Il lui faudra pousser la porte de 14 agences pour qu’un conseiller comprenne que son nouveau projet a du sens (700 euros de crédit et 1400 euros de loyer).

Et puis elle a prouvé :

–        Son sérieux en épargnant chaque mois

–        Sa connaissance de l’investissement, en ne réalisant que des investissements rentables

Le banquier lui demande simplement de payer les frais de notaire, soit 7500 euros, ce qu’elle fait sans problème.

 

Marion a 25 ans. Elle touche 950 + 600 + 1250 = 2800 euros de loyer net.

En plus de son salaire de 1550 euros.

Soit 4350 euros par mois.

Elle n’a commencé qu’à rembourser son premier crédit (500 euros par mois). Pour les autres, il lui reste encore des mois, mais au total cela fera 500 + 380 + 700 = 1580 euros.

Il lui restera donc 1220 euros par mois.

Plus son salaire de 1550 euros.

Soit 2770 euros par mois.

 

Marion n’a pas eu de chance. Elle n’a rien laissé au hasard. Elle a su se former.

Fiscalement, elle a fait ce qu’il fallait.

Elle a un bon comptable.

Elle ne paie pas d’impôts sur ses loyers.

Ça viendra, mais plus tard.

 

Son comptable est vraiment impressionné par cette nouvelle cliente, arrivée il y a 18 mois, et qui a triplé ses revenus.

Il voit les chiffres et propose à Marion de travailler ensemble !

Il a de l’argent de côté, une bonne situation, mais n’y connait rien en investissement immobilier.

Il propose à Marion de s’associer :

Il apporte du cash pour rassurer les banques. Il fait la comptabilité gratuitement. Et Marion cherche les biens.

C’est ainsi que Marion et son comptable vont acheter, sur les 18 mois suivants, 7 biens immobiliers rapportant 6.150 euros de loyer pour 3.200 euros de crédit.

C’est 2000 euros de plus chaque mois dans la poche de Marion. En plus de ses 1220 euros sur ses premières opérations.

 

Avec 3220 euros de revenu net par mois, il est temps pour Marion, 27 ans, de quitter le magasin de chocolat et de VOYAGER ! Elle a toute la vie devant elle.

D’autant plus qu’elle compte bien continuer à faire un peu d’immobilier.

Voici comment une vendeuse de chocolat de 24 ans est devenue rentière immobilière en 3 ans, à seulement 27 ans !

MAIS Marion n’aurait pas pu le faire si elle n’avait pas :

–        Épargné beaucoup

–        Pris sur son temps libre pour se former et aller sur le terrain, visiter

–        Appris à repérer une zone intéressante

–        Appris à repérer un bien intéressant

–        Appris à bien présenter les choses aux banques

–        Appris à bien gérer la fiscalité

–        Appris à mettre en gestion efficacement

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