Immobilier

Trouver une bonne affaire en 10 minutes

Cher lecteur,

Pour certains, investir dans l’immobilier :
– Est trop cher
– Prend trop de temps
– Et les bonnes affaires sont réservées aux initiés.

Alors je me propose de faire un petit exercice. Trouver une bonne affaire en moins de 10 minutes :
– Pas chère
– Facile (c’est à dire sans travaux et déjà louée)
– Et tout seul sur internet

Voyons si c’est possible…

Il est 11h30 lorsque j’écris ces lignes.
Allons-y.
Je vais sur leboncoin. Je recherche les biens immobiliers.
Je dois avoir terminé ma recherche à 11h40. Ensuite j’écrirai le résultat ci-dessous.

11h39. Voici le résultat :

Bien N°1 : appartement

Le premier à être sorti est un appartement de 63 m2 refait à neuf (les photos sont jolies), avec jardin, loué 545 euros par mois (pas de charges) et en vente 45.000 euros à débattre. Taxe foncière : 500 euros.

La rentabilité nette avant négociation est donc de (((545×12)-500) / 45.000) x 100 = 13,40 %.

Pour moi, cela reste à étudier mais en faisant une offre à 37.500 euros par exemple, la rentabilité grimpe à plus de 16 %.
Pour un crédit incluant les frais de notaire, la mensualité sur 20 ans serait de 202 euros pour un loyer de 545… Soit plus de 300 euros de bénéfice par mois, même après déduction de la taxe foncière.

Mais l’appartement se situe à 7 minutes d’une ville de 40.000 habitants située dans le Gard. Et je sais que certains lecteurs vont dire que c’est trop petit, qu’il risque d’y avoir peu de demandes.

Mais quand on voit que même en divisant le loyer par deux, le bien s’autofinance…

Voyons toutefois s’il y a autre chose.

 

Bien N°2 : lot de garages

Je trouve ensuite… tiens ! Un lot de garages (j’adore les garages).

Lot de 18 garages situé juste à côté de Rouen. Ils sont tous loués, 50 euros par mois. Taxe foncière, 1.200 euros. Prix de vente 120.000 euros. Le tout est goudronné et en très bon état.

Rentabilité (((50x12x18)-1.200) / 120.000) x 100 = 8 %.

Pour une personne qui a réussi à mettre 9.000 euros de côté pour payer les frais de notaire, le crédit sur 20 ans sera de 607 euros pour un loyer de 800 euros taxe foncière déduite.

Donc un lot de garages qui se paie tout seul et qui génère 200 euros de bénéfice par mois.

Sachant que pour les garages, il n’y a presque jamais de travaux, encore moins de toilettes bouchées…

Au fil des années les loyers augmenteront, les 200 euros deviendront 250 puis 300. Oui, même en cas de crise passagère.
Et le jour où le crédit prendra fin, ce sera au minimum 800 euros par mois que l’acheteur encaissera. Un beau complément de retraite pour quelque chose trouvé en moins de 5 minutes.

 

Bien N°3 : garage

J’entends déjà des lecteurs se plaindre : « oui, mais moi j’habite Paris… ».

Large place de parking boxable (c’est-à-dire qu’il est possible de mettre des parpaings et une porte pour en faire un bien « fermé » et ainsi augmenter sa valeur) louée 150 euros par mois, à vendre 17.000 euros à Paris 19ème arrondissement.

Il n’y a pas le détail des charges ni de la taxe foncière, toutefois à Paris la taxe foncière est très basse.

Ici, ça vaut le coup de passer un petit coup de fil pour se renseigner. Et de faire une offre. Nous sommes tout de même à plus de 10,50 % de rentabilité, à Paris. A combien est le livret A déjà ? 0,75 %. Tout est dit…

 

Bien N°4 : local commercial

Un petit dernier pour la route ? Un local commercial à Corbeil-Essonnes. Loué depuis trois ans 565 euros hors charges. Taxe foncière à la charge du locataire (comme c’est très souvent le cas pour les locaux commerciaux).

Prix de vente 82.000 euros. Rentabilité : 8,50 % nette. Pas une mauvaise affaire sachant que pour les locaux commerciaux, les travaux sont souvent, comme la taxe foncière, à la charge du locataire. Toutefois, pour ce local je ferais une offre bien en dessous.

Mais en l’état, ce bien s’autofinance largement.

Voilà ! J’ai trouvé ces quatre biens en 10 minutes et en quelques clics. Alors imaginez ce que l’on peut trouver en faisant une vraie recherche poussée.

Bien sûr il faut connaitre l’endroit, vérifier les chiffres, s’assurer de la demande, des prix au mètre carré. Mais je souhaitais montrer à certaines personnes qui disent tout de suite que tout est impossible que non, des choses sont possibles.

Il y aura toujours des pessimistes, des rabat-joie. Mais une personne qui connait son secteur et qui guette la bonne affaire la trouvera un jour ou l’autre.

N’écoutez pas ceux qui ne font jamais rien. Formez-vous, guettez la bonne affaire, puis foncez. Que risquez-vous après tout.

Une fois que vous aurez réussi, les mêmes vous diront que « vous avez eu de la chance », que « maintenant ce n’est plus possible ».

C’est possible, et ça l’a toujours été. Mais de tout temps, il y a des gens qui ne font rien et passent leur temps à décourager les autres.

D’ici peu, ils diront tous « tu as eu de la chance ».

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

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