Immobilier

Trouver une bonne affaire en 10 minutes

Cher lecteur,

Pour certains, investir dans l’immobilier :
– Est trop cher
– Prend trop de temps
– Et les bonnes affaires sont réservées aux initiés.

Alors je me propose de faire un petit exercice. Trouver une bonne affaire en moins de 10 minutes :
– Pas chère
– Facile (c’est à dire sans travaux et déjà louée)
– Et tout seul sur internet

Voyons si c’est possible…

Il est 11h30 lorsque j’écris ces lignes.
Allons-y.
Je vais sur leboncoin. Je recherche les biens immobiliers.
Je dois avoir terminé ma recherche à 11h40. Ensuite j’écrirai le résultat ci-dessous.

11h39. Voici le résultat :

Bien N°1 : appartement

Le premier à être sorti est un appartement de 63 m2 refait à neuf (les photos sont jolies), avec jardin, loué 545 euros par mois (pas de charges) et en vente 45.000 euros à débattre. Taxe foncière : 500 euros.

La rentabilité nette avant négociation est donc de (((545×12)-500) / 45.000) x 100 = 13,40 %.

Pour moi, cela reste à étudier mais en faisant une offre à 37.500 euros par exemple, la rentabilité grimpe à plus de 16 %.
Pour un crédit incluant les frais de notaire, la mensualité sur 20 ans serait de 202 euros pour un loyer de 545… Soit plus de 300 euros de bénéfice par mois, même après déduction de la taxe foncière.

Mais l’appartement se situe à 7 minutes d’une ville de 40.000 habitants située dans le Gard. Et je sais que certains lecteurs vont dire que c’est trop petit, qu’il risque d’y avoir peu de demandes.

Mais quand on voit que même en divisant le loyer par deux, le bien s’autofinance…

Voyons toutefois s’il y a autre chose.

 

Bien N°2 : lot de garages

Je trouve ensuite… tiens ! Un lot de garages (j’adore les garages).

Lot de 18 garages situé juste à côté de Rouen. Ils sont tous loués, 50 euros par mois. Taxe foncière, 1.200 euros. Prix de vente 120.000 euros. Le tout est goudronné et en très bon état.

Rentabilité (((50x12x18)-1.200) / 120.000) x 100 = 8 %.

Pour une personne qui a réussi à mettre 9.000 euros de côté pour payer les frais de notaire, le crédit sur 20 ans sera de 607 euros pour un loyer de 800 euros taxe foncière déduite.

Donc un lot de garages qui se paie tout seul et qui génère 200 euros de bénéfice par mois.

Sachant que pour les garages, il n’y a presque jamais de travaux, encore moins de toilettes bouchées…

Au fil des années les loyers augmenteront, les 200 euros deviendront 250 puis 300. Oui, même en cas de crise passagère.
Et le jour où le crédit prendra fin, ce sera au minimum 800 euros par mois que l’acheteur encaissera. Un beau complément de retraite pour quelque chose trouvé en moins de 5 minutes.

 

Bien N°3 : garage

J’entends déjà des lecteurs se plaindre : « oui, mais moi j’habite Paris… ».

Large place de parking boxable (c’est-à-dire qu’il est possible de mettre des parpaings et une porte pour en faire un bien « fermé » et ainsi augmenter sa valeur) louée 150 euros par mois, à vendre 17.000 euros à Paris 19ème arrondissement.

Il n’y a pas le détail des charges ni de la taxe foncière, toutefois à Paris la taxe foncière est très basse.

Ici, ça vaut le coup de passer un petit coup de fil pour se renseigner. Et de faire une offre. Nous sommes tout de même à plus de 10,50 % de rentabilité, à Paris. A combien est le livret A déjà ? 0,75 %. Tout est dit…

 

Bien N°4 : local commercial

Un petit dernier pour la route ? Un local commercial à Corbeil-Essonnes. Loué depuis trois ans 565 euros hors charges. Taxe foncière à la charge du locataire (comme c’est très souvent le cas pour les locaux commerciaux).

Prix de vente 82.000 euros. Rentabilité : 8,50 % nette. Pas une mauvaise affaire sachant que pour les locaux commerciaux, les travaux sont souvent, comme la taxe foncière, à la charge du locataire. Toutefois, pour ce local je ferais une offre bien en dessous.

Mais en l’état, ce bien s’autofinance largement.

Voilà ! J’ai trouvé ces quatre biens en 10 minutes et en quelques clics. Alors imaginez ce que l’on peut trouver en faisant une vraie recherche poussée.

Bien sûr il faut connaitre l’endroit, vérifier les chiffres, s’assurer de la demande, des prix au mètre carré. Mais je souhaitais montrer à certaines personnes qui disent tout de suite que tout est impossible que non, des choses sont possibles.

Il y aura toujours des pessimistes, des rabat-joie. Mais une personne qui connait son secteur et qui guette la bonne affaire la trouvera un jour ou l’autre.

N’écoutez pas ceux qui ne font jamais rien. Formez-vous, guettez la bonne affaire, puis foncez. Que risquez-vous après tout.

Une fois que vous aurez réussi, les mêmes vous diront que « vous avez eu de la chance », que « maintenant ce n’est plus possible ».

C’est possible, et ça l’a toujours été. Mais de tout temps, il y a des gens qui ne font rien et passent leur temps à décourager les autres.

D’ici peu, ils diront tous “tu as eu de la chance”.

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

Poster un Commentaire

108 Commentaires sur "Trouver une bonne affaire en 10 minutes"

avatar
  Subscribe  
Me notifier des
May
Invité
May

Bonjour Guillaume,
Je suis jeune active à Paris et je me demande si c’est si facile que ça quand on a un apport d’environ 18000€ et qu’il faut pouvoir faire un emprunt en étant intermittente. Comment trouver le bien idéal adapté à mes besoins, sans passer des années à chercher ? Dans l’idéal j’animerais trouver quelque chose où il y a des travaux à faire (et ce sera pour l’occuper). Mais je pense avoir besoin de conseils…

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour May, Merci beaucoup pour votre message. Avoir une épargne est une très belle arme de négociation pour obtenir un prêt immobilier. Pour investir, le plus important est de pouvoir justifier d’une source de revenus régulière. Ensuite, tout se négocie ! Alors, prenez contact avec votre banquier pour lui présenter votre projet mais aussi pour savoir quelle pourrait être votre capacité d’endettement. Si votre banque refuse de vous suivre, n’hésitez pas à contacter d’autres banques. Ce n’est pas parce qu’une banque vous dit NON qu’une autre ne dira pas OUI ! Enfin, et pour trouver le bien qui correspond parfaitement… Read more »
Girard harmonie
Invité
Girard harmonie

Bonjour, Merci pour vos super conseil et surtout pour la diversité des renseignements. Est t il possible de suivre des formations ou bien conférences en direct? Merci pour votre réponse.
Cordialement

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre message.

Oui bien sûr !

Nous vous invitons à découvrir toutes nos offres, dont nos formations, en cliquant ici.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Messaoudi
Invité
Messaoudi

Bonjour. Votre article est intéressant. Mais depuis que je vous lis, vous insistez beaucoup sur l’achat de parking ou de garage… en tout cas pour se lancer. Cependant, j’habite en campagne, à environ 1h30 de route des premières villes (petites villes). Les gens ne sont pas à la recherche de garage dans les zones rurales. Que faut il donc faire pour se lancer quand on habite en campagne?

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour, Merci beaucoup pour votre message. Les parkings / garages / boxs sont en règle générale adaptés aux investisseurs débutants. Ils permettent de se faire la main avant d’investir dans d’autres biens immobiliers. Vous pourriez tout à fait en trouver à proximité de chez vous. Il n’est pas nécessaire d’habiter en ville pour investir en ville. Investir à distance est possible, surtout pour ce type de biens. Vous êtes bien sûr libre de rechercher d’autres types de biens immobiliers (appartements, immeubles…). Cela dépendra beaucoup du budget que vous pourrez allouer à cet investissement. Pour être fixé sur ce point, nous… Read more »
Lea
Invité
Lea

Bonjour,

J’avais pris contact avec un courtier pour un achat d’un local’commercial.
La réponse a été que les banques ne veulent pas prêter si on n’a pas déjà acheté une résidence principale.
Est ce que ça vaut le coup de continuer les démarches ou c’est vraiment un pré requis indispensable pour envisager un investissement immobilier ?

Merci

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour Léa, Merci beaucoup pour votre message. Soyez rassurée, il n’est en aucun cas obligatoire d’avoir acheté sa résidence principale pour investir. Au contraire, nous le déconseillons ! Il est beaucoup plus opportun d’investir AVANT d’acheter sa résidence principale. Si vous achetez votre résidence principale, vous allez vous endetter, les banques refusant qu’une personne soit endettée à plus de 33% de ses revenus. Si vous gagnez 1800 euros par mois, vous ne pourrez pas rembourser plus de 1800/3 soit 600 euros par mois. Une fois votre résidence principale achetée, vous aurez de grandes difficultés à convaincre un banquier de financer… Read more »
Paap
Invité
Paap

Bonjour,

Est ce qu’il y a des impots sur ce type de biens, parking, garages…?

La rentabilité est assez intéressante et en plus si elle se construit sur toute une vie. Car quand on devient propriétaire, il y a obligatoirement des taxes sur ces biens, non??

Je vous remercie

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Pierre,

Merci beaucoup pour votre message.

Vous serez en effet imposé sur les loyers que vous percevrez de vos investissements.

Soyez toutefois rassuré, de nombreuses techniques existent pour limiter l’impact de la fiscalité.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à découvrir le Club des Investisseurs Immobiliers, en cliquant ici.

En rejoignant le Club, vous recevrez un dossier spécial sur la fiscalité.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Alves
Invité
Alves

Bonjour
Très intéressant au niveau de l’article mais la question si on achète un bien éloigné vous le faite gérer comment et donc si vs le faites gérer par une agence automatiquement cela fait baisser votre rentabilité ?
Merci
Cordialement

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour, Merci beaucoup pour votre message. Investir à distance est tout à fait possible. Si vous souhaitez gérer vous-même votre bien immobilier, cela vous demandera simplement un peu d’organisation pour les premières démarches (travaux, recherche de locataire…) Pour ce qui est des travaux, il faudra bien sûr vous entourer d’artisans de confiance. Une fois les premières étapes passées, vous verrez très rapidement qu’il n’y a finalement pas grand chose à gérer, si ce n’est la bonne réception des loyers. Déléguer tout ou partie de la gestion est toutefois une alternative. Cette option impactera en effet la rentabilité de votre bien.… Read more »
Moreau
Invité
Moreau
Vos articles paraissent intéressants en termes d exemples mais vos études de rentabilité ne prennent pas en compte l impact fiscal qui est un cru tres indispensable car même pour une personne non imposable (sans investissement de défiscalisation (ex:pinel), le taux minimum est de 17,20% (CSG RDS) du résultat foncier (= loyer – assurances – travaux – INTÉRÊT payés (et non pas échéances – taxes foncières) Si votre taux minimal est de 14% cela fera une taxation de 31,20 % Attention il faut bien le savoir car la rentabilité présentée peut juste subvenir à financer votre impôt sur ces revenus… Read more »
Stéphane
Invité
Stéphane

Bonjour Guillaume,
C’est très intéressant et merci de nous donner ces ficelles.
Toutefois dans votre calcul de rentabilité, je rajouterais les charges de copropriété en plus car il faut bien les payer et c’est souvent non négligeable.
En cela, les garages sont intéressants.

yves sorrel
Invité
yves sorrel

Bonjour j’ai acheté un studio neuf à Lyon dans le 8ème. Il sera livré fin d’année 2018
Je regarde pour investir soit dans un garage ou parking avec une mise entre 10 000 et 15000€ sans emprunter car je suis grosso modo à 33% d’endettement. Est ce un bon plan, une bonne idée, même si un parking génère peu de revenus? Entre 4 et 5% net
Merci de votre réponse
Cordialement
Yves

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Yves,

Merci beaucoup pour votre message.

Un bien immobilier commence généralement à s’auto-financer aux alentours de 8% de rentabilité brute.

Pour obtenir un cash flow mensuel intéressant, vous devrez donc miser sur des biens avec une rentabilité beaucoup plus élevée.

Investir dans un parking est un bon moyen de diversifier vos actifs.

Les parkings sont relativement peu coûteux, ce qui peut être intéressant dans votre situation et si vous ne souhaitez pas emprunter.

La vacance locative est également plutôt faible, ce qui en fait un investissement relativement sécuritaire.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Olivier
Invité
Olivier

Bonjour Guillaume,
A combien s’élèvent les frais de notaires pour un achat de garages ou places de parking svp ?

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Olivier,

Merci beaucoup pour votre message.

En règle générale, les frais de notaire pour l’achat d’un garage ou d’un parking sont un peu plus élevés que pour un appartement.

Comptez environ 10% du prix d’achat.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

ROUX
Invité
ROUX

Bonjour,
Merci pour vos articles très intéressants, après une rapide recherche dans ma ville (10 min comme vous le suggérez) je ne trouve pas de bien offrant une rentabilité de l’ordre de 10% comme vous le présentez. Une suggestion ?

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre message !

La recherche sera peut-être plus longue, mais les fortes rentabilités (de l’ordre de 10 à 15%) existent bel et bien.

Nous vous rappelons également qu’il n’est pas obligatoire d’investir dans sa ville ou son département.

Si d’autres villes, départements ou régions présentent des biens plus attractifs, il serait vraiment dommage de s’en priver.

Les réalités sont en effet différentes selon les secteurs. N’hésitez donc pas à élargir votre recherche.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Ollivier Sylvie
Invité
Ollivier Sylvie

Bonjour
Que pensez vous des investissements « hors réseau bancaire » ? J’ai une proposition pour financer des micro crèches , rendement entre 5 et 8%

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre message !

Nous ne sommes malheureusement pas spécialisés dans ce type d’investissements et ne pourrons donc pas vous les recommander.

Notre stratégie d’investissement repose sur l’emprunt bancaire et l’effet de levier qu’il permet.

Nous sommes navrés de ne mieux pouvoir répondre à votre demande.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Celine
Invité
Celine

Bonjour
Par contre dans vos calculs vous oubliez de stipuler l imposition sur les biens mis en location qui est de plus en plus élevé..

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Celine,

Merci beaucoup pour votre message !

En investissant, vous payerez en effet des impôts, mais vous gagnerez plus car vous toucherez des loyers.

De plus, il existe plusieurs techniques pour réduire l’impact de la fiscalité d’un investissement immobilier, comme la SCI à l’IS.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à découvrir le Club des Investisseurs Immobiliers en cliquant ici.

En rejoignant le Club, vous recevrez en cadeau un dossier spécial sur la fiscalité.

Il vous permettra de comparer les impacts des différentes fiscalités sur votre projet immobilier.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Constance
Invité
Constance

Bonjour, merci pour l’article. Par contre le montant de la taxe foncière est rarement précisée sur les annonces… Comment faites-vous pour l’estimer ?

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Constance,

Merci beaucoup pour votre message !

Il est difficile de se prononcer sur le montant de la taxe foncière, celui-ci étant différent selon les communes.

La taxe foncière est en effet calculée selon de nombreux critères (valeur cadastrale du bien, taux d’imposition voté par les collectivités locales du lieu où le bien est situé…).

Vous avez la possibilité de demander une estimation au près du service des impôts du lieu où est situé le bien.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

DEBRESNE
Invité
DEBRESNE
Dans la rentabilité, ce serait bien de prendre en compte, les frais de notaires, les charges de copropriétés, les taxes foncière, et les travaux de remises aux normes, et une rénovation du bien à chaque renouvellement de locataire. Je dois sûrement encore oublier certains frais annexe à une acquisition. En tenant compte de tout cela, dans vos exemples la rentabilité que vous annoncez en très largement amputé. et surtout il ne faut pas oublier la fiscalité lié aux loyers encaissé. donc tout mis a bout à bout, combien doit on payer chaque mois pour une acquisition, car dans vos exemples… Read more »
L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour Christophe, Merci beaucoup pour votre message ! Le calcul de rentabilité brute que nous utilisons permet surtout de pré-sélectionner rapidement des biens intéressants. Il est ensuite en effet nécessaire de faire des calculs plus poussés afin de ne pas avoir de mauvaises surprises, surtout au niveau fiscal. Voici le calcul de la rentabilité nette : ( [loyers annuels – taxe foncière – charges non récupérables sur le locataire] / [prix d’achat + frais de notaires + travaux de remise en état éventuels] ) x 100 Vous avez ainsi la possibilité d’intégrer un certain nombre de charges. Bien sûr, plus… Read more »
provenzano
Invité
provenzano
Bonjour, belle démonstration. Je reste dubitatif sur plusieurs points cependant: -investir dans du locatif loin de chez soi reste risqué car avec la location il y’a souvent des imprévus et si on ne peut se déplacer, il faut avoir recours des entreprises, ce qui s’avère rapidement onéreux. On peut déléguer la gestion du bien mais alors la rentabilité diminue fortement – vous parlez de prêt sur 20ans…cela me parait long, en général sur du locatif on part plus sur 15ans. 20ans cela représente au moins 2 remises en état complète du bien. Donc des coûts non négligeables alors que le… Read more »
L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour, Merci beaucoup pour votre message ! Investir à distance est tout à fait possible. Toutefois, il faudra bien sûr vous entourer d’artisans de confiance en cas de souci. Déléguer tout ou partie de la gestion est une alternative. Cette option impactera en effet la rentabilité de votre bien. Tout dépend donc de votre projet. Il est souvent plus opportun de privilégier les crédits longs. Plus la durée d’un crédit est longue, moins la mensualité est élevée (donc votre capacité d’endettement est moins impactée). Rappelez-vous que ce n’est pas parce qu’une banque vous dit non qu’une autre ne dira pas… Read more »
Surti
Invité
Surti

Bonjour,
Tout d’abord merci pour ce petit exercice, je voulais savoir: comment faites-vous pour connaître la somme de ce que vous donnez par moi à la banque?
Je vous remercie par avance !!

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre message.

La mensualité de remboursement dépend du montant total et de la durée du crédit octroyé par la banque.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Borgne
Invité
Borgne

Très intéressant, vous m’avez convaincu que cela ne sert à rien de payer un chasseur immobilier via votre site pour 107€/mois puisque une bonne affaire est possible à trouver en 10 min.
Au delà de ca..Merci pour toutes les informations que vous apporter sur votre blog, elles sont précieuses.
Cordialement

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre message.

Le programme Chasseur Privé permet à nos membres d’optimiser leur recherche.

C’est une valeur ajoutée pour des investisseurs débutants qui ont besoin d’être accompagnés, mais également pour des investisseurs chevronnés qui n’ont que peu de temps à consacrer à leur recherche.

Notre programme permet d’avoir accès à de très belles opportunités. Nos experts vous y précisent toutes les informations nécessaires pour réaliser un bon investissement.

De nombreux investisseurs combinent leur recherche personnelle avec notre programme Chasseur Privé.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Bonis
Invité
Bonis

Bonjour, pouvez-vous me rencarder sur le bien numéro 1
Meri

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre message !

A notre connaissance, ce bien n’est malheureusement plus disponible.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Pezaud
Invité
Pezaud

Bonjour, effectivement post intéressant. Mais vous parlez de rentabilité, que fait-on des impôts?
Les prix dans les régions choisies sont très bas, mais pour un habitant d’IDF…. c’est autre chose

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour Florian, Merci beaucoup pour votre message ! En investissant, vous payerez certes des impôts, mais vous gagnerez plus. Vous pouvez bien sûr calculer la rentabilité d’un investissement en intégrant le coût de votre imposition. Il existe plusieurs techniques pour réduire l’impact de la fiscalité d’un investissement immobilier. Pour en savoir plus, nous vous invitons à découvrir le Club des Investisseurs Immobiliers en cliquant ici. En rejoignant le Club, vous recevrez en cadeau un dossier spécial sur la fiscalité. Il vous permettra de comparer les impacts des différentes fiscalités sur un projet immobilier. Il n’est pas obligatoire d’investir dans sa… Read more »
Nini
Invité
Nini

Bonjour
Ce post est très intéressant.
Faites vous des formations en direct svp en idf?
Merci beaucoup.

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre message !

Nous n’organisons pas de formation en live pour l’instant, nous en sommes navrés.

Nous vous invitons toutefois à découvrir nos différentes offres en cliquant ici.

N’hésitez pas à nous contacter à l’adresse email support@objectif-libre-et-independant.fr pour toute question.

A bientôt !

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Alice
Invité
Alice

Bonjour,

Je viens de m’inscrire au club et je découvre tous vos supers articles sur l’investissement immo 🙂 Chapeau !
J’ai 24 ans, je vis dans le Pays basque, dans un trou pommé (à 25min de Pau et 45min de Bayonne) et j’aimerais acheter mon premier bien immo.
Faut-il que je cherche la bonne affaire aux alentours de mon lieu de vie ou bien dans toute la France ? Y a-t-il des coins plus rentables que d’autres ? Il faut aussi voir où est la demande…
Merci pour vos conseils !
Alice

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Alice,

Merci beaucoup pour votre message et votre confiance !

Nous sommes ravis de vous compter parmi les membres du Club.

Il n’est absolument pas nécessaire d’investir dans SA ville ou dans SON département.

S’il y a des zones plus attractives, il serait vraiment dommage de s’en priver.

N’hésitez donc pas à élargir vos recherches pour trouver des biens ultra-rentables !

Nous vous invitons également à découvrir notre programme Chasseur Privé en cliquant ici !

Ce programme pourrait vous aider à trouver le bien idéal selon vos critères.

Le chasseur dénichera pour vous de très belles opportunités.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Wagener
Invité
Wagener

Trouvez moi quelque chose de bien et pas cher au luxembourg

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour Martine, Merci beaucoup pour votre message. N’ayant pas le titre de « conseiller en gestion de patrimoine », la loi française ne nous permet pas de donner des conseils personnalisés. Nous ne pourrons donc malheureusement pas trouver un bien immobilier au Luxembourg à votre place. De plus, nos conseils sont principalement dédiés à l’investissement en France. Si vous souhaitez investir au Luxembourg, ils ne seront pas tous transposables, même si certains principes sont assez universels. Vous constaterez notamment des différences au niveau fiscal et légal. Si vous souhaitez investir en France, ou appliquer nos conseils au Luxembourg, nous vous… Read more »
Marie-Pierre COUTIER
Invité
Marie-Pierre COUTIER

Bonjour Guillaume
merci pour toutes ces informations, par contre je trouve dommage que dans les estimations, il ne soit pas tenu compte des impôts, cela fait quand même une bonne ponction , non ?
De plus, je suis en Haute-Savoie et les tarifs……….aîe

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour Marie-Pierre, Merci beaucoup pour votre message ! En investissant, vous payerez certes des impôts, mais vous gagnerez plus. Vous pouvez bien sûr calculer la rentabilité d’un investissement en intégrant le coût de votre imposition. Il existe d’ailleurs plusieurs techniques pour réduire l’impact de la fiscalité d’un investissement immobilier. Si vous souhaitez en savoir plus sur ces astuces, connues des investisseurs expérimentés, nous vous invitons à découvrir le Club des Investisseurs Immobiliers en cliquant ici. En rejoignant le Club, vous recevrez en cadeau un dossier spécial sur la fiscalité. Il vous permettra de comparer les impacts des différentes fiscalités sur… Read more »
CHARRIER Dominique
Invité
CHARRIER Dominique

Bonjour Guillaume, pour le local commercial, j’aurai essayé de connaître l’âge du vendeur pour lui proposer, en fonction de son âge, d’acheter son local en viager ou mieux en vente à terme avec une mensualité nette d’impôt pour lui…

Joffrey TROUDART
Invité
Joffrey TROUDART

Merci pour ces exemples qui m’ont encore plus ouvert les yeux je m’entrainerais à chercher des biens et voir la faisabilité.
Je souhaiterais acheté mon 1er biens d’ici une dizaine de mois le temps d’en mettre encore de côté…
Vos conseils m’ont réjouis dans mon souhait d’être libre financièrement et rapidement surtout si en 10min vous avez trouvé quelque bien intéressant non négligeable.
Merci encore..

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Monsieur TROUDART,

Merci beaucoup pour votre message.

Bravo pour votre projet d’investissement !

Pour accompagner nos membres dans leur recherche de biens immobiliers, nous avons créé le programme Chasseur Privé !

Ce programme pourrait vous aider à trouver le bien idéal selon vos critères.

Le chasseur dénichera pour vous de très belles opportunités.

Pour découvrir ce programme, en cliquez-ici .

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

RUFFIE
Invité
RUFFIE

Bonjour Guillaume .
Merci pour tous ces conseils que j’aime particulièrement.
Voilà ma question : je souhaiterais aider mon fils de 20 ans afin de commencer son patrimoine Immo. Il est actuellement en formation concernant le Btp et l’environnement durable et donc , n’a pas de rémunérations .
Je souhaiterais investir en son nom en cotonnant un prêt avec mon épargne.
Je souhaiterais également investir dans de l’ancien à rénover car je suis bricoleur (refait ma maison en partie ) , j’ai le temps car à la retraite .
Ce projet , es-t-il réalisable ?
Merci pour vos conseils
Cordialement
Charles

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Charles,

Merci à vous pour votre message et votre confiance !

Oui c’est un très beau projet, qui semble parfaitement réalisable.

Nous vous conseillons de vous former dès maintenant pour ne pas commettre d’erreurs. Pour cela, vous pouvez découvrir la présentation du Club des Investisseurs Immobiliers en cliquant ici.

Bonne chance dans votre projet et à bientôt !

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Wilfried Abe
Invité
Wilfried Abe

Salut Guillaume,
l’immobilier m’intéresse énormément pareil pour votre conseil . J’ai un salaire de 1200 net par mois est ce que avec sa les banques pourront m’aider à avoir un crédit pour l’achat d’un bien immobilier ? Si oui comment faire et si non comment faire. Merci

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour Wilfried, Merci beaucoup pour votre message ! Tout se négocie, en fonction de votre situation. Pour décrocher un crédit immobilier, il est opportun de pouvoir justifier d’une source de revenus régulière, ce qui est votre cas. Pour convaincre une banque de vous suivre, vous devrez trouver un bien ultra-rentable et lui présenter votre projet. N’hésitez pas à multiplier vos démarches pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt. Contactez plusieurs banques et plusieurs de leurs agences. Pensez également à contacter un courtier. Faites-vous recommander par un proche ou une connaissance. Rappelez-vous que ce n’est pas parce qu’une banque vous dit… Read more »
Castaldini
Invité
Castaldini

Bjr je viens de lire les exemples ci dessus ce ne sont pas les tarifs pratiqués dans le Var

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre message !

Nous ne connaissons pas spécifiquement les tarifs immobiliers pratiqués dans le Var, nous en sommes navrés.

Vous trouverez toutefois plus d’informations sur le marché immobilier dans cette région en cliquant ici.

Bien à vous,

L’Equipe Objectif Libre et Indépendant

Farand
Invité
Farand

Bonjour.
Si j’ai bien compris votre système, il suffit de rembourser un achat qui rentabilise plus que son investissement. Mais, à ces fins, il est nécéssaire d’ouvrir un crédit. Or, j’avais déjà tenté, par les avavtages de la loi Pinel, de m’acheter un bien immobilier mais la réponse a fut nette et catégorique:
“Je ne peux bénéficier d’aucun crédit, vu mon âge”
Que faire ???

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour, Merci beaucoup pour votre message. En effet, notre stratégie d’investissement passe par l’emprunt bancaire et l’effet de levier qu’il peut permettre. L’effet de levier consiste à utiliser l’endettement pour augmenter votre capacité d’investissement et donc vos retours sur investissement. Prenez l’exemple d’un investissement qui rapporte 8% par an. Si vous empruntez par exemple 100 000 à 2 % par an, et vous le placez à 8 % par an. Schématiquement, vous gardez 6 % pour vous. Vous devez trouver un bien immobilier dont les loyers sont au moins 30 à 40% supérieurs à votre mensualité de crédit. L’âge peut… Read more »
Gicquel
Invité
Gicquel

Bonjour,

Et les prélèvements sociaux vous ne les comptez pas lorsque vous faites votre calcul de rentabilité ? Ils sont pourtant énorme et vont encore augmenter cette année.

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour, Merci beaucoup pour votre message ! Il est en effet possible d’intégrer les contributions sociales (CSG + CRDS) dans le calcul de la rentabilité nette nette (ou net après impôt). La CSG et la CRDS sont calculées à partir des loyers perçus. Cet impôt est de 17.2% des revenus générés. Le calcul de rentabilité brute que nous utilisons permet surtout de pré-sélectionner rapidement des biens intéressants. Il est ensuite nécessaire de faire des calculs plus poussés afin de ne pas avoir de mauvaises surprises, surtout au niveau fiscal. D’autre part, en investissant via une SCI à l’IS, vous ne… Read more »
Gonzalez
Invité
Gonzalez

Salut Guillaume j’ai recherché ton annonce sur le site LE BONCOIN mais je n’ai rien trouvé…. ? Aurais tu l’annonce stp ?
Merci

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre message !

Il se peut que l’annonce ne soit, en effet, plus disponible, nous en sommes navrés.

Notre article ayant été publié en octobre dernier, le bien immobilier a dû trouver preneur !

Bien à vous,

L’Equipe Objectif Libre et Indépendant

Bordas
Invité
Bordas

Bonjour et merci pour toutes ces informations.
Un taux de rentabilité doit être égal ou supérieur à combien d’après vous pour que cela soit intéressant ?
Merci d’avance ?

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Marine,

Merci beaucoup pour votre message !

Pour rappel, voici les deux calculs pour estimer la rentabilité d’un bien :
* Rentabilité brute = [loyers annuels / prix d’achat] x 100
* Rentabilité nette = ( [loyers annuels – taxe foncière – charges non récupérables sur le locataire] / [prix d’achat + frais de notaires + travaux de remise en état éventuels] ) x 100

Un bien commence généralement à s’autofinancer aux alentours de 8% de rentabilité brute.

Pour obtenir un cash-flow positif il est donc important de sélectionner des biens ayant une rentabilité plus élevée.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Lundi
Invité
Lundi

Bonjour,
Compte tenu des évolutions prochaines de la fiscalité de l’immobilier, sera-t-il toujours aussi intéressant d’y investir ?
Bien à vous.

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour,

Merci pour votre message.

Nous comprenons vos inquiétudes. Toutefois, même si des choses risquent de changer, les principes de base ne seront sûrement pas remis en question.

Si vous choisissez bien votre investissement et qu’il est ultra-rentable, il le restera même après les évolutions de la fiscalité.

Il ne vous reste plus qu’à vous lancer !

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Karine
Invité
Karine

Bonjour,
Très bon article et exemples parlants.
Pourtant, Je ne voies pas le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers.
Il faut pourtant bien l’inclure pour réellement calculer la rentabilité.
Karine

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour Karine,  Merci beaucoup pour votre message ! Voici les deux calculs pour estimer la rentabilité d’un bien immobilier : • Rentabilité brute = [loyers annuels / prix d’achat] x 100 • Rentabilité nette = ( [loyers annuels – taxe foncière – charges non récupérables sur le locataire] / [prix d’achat + frais de notaires + travaux de remise en état éventuels] ) x 100 Il est toutefois difficile de calculer une rentabilité nette nette, c’est-à-dire après imposition, car l’impôt est différent d’une personne à l’autre. La rentabilité nette nette est liée à la fiscalité de chacun, nous n’avons donc… Read more »
Klorene NIAMA
Invité
Klorene NIAMA

Bonjour,
Je me demande si tout le monde peut se lancer aussi facilement dans l’investissement immobilière?
Car si comme moi, on ne comprend pas grand chose dans l’investissement ou dans l’immobilier n’est ce pas un peu risqué?
J’aimeraisme lancé dans quelque chose qui me rapporte de l’argent rapidement, mais j’ai très peur d’empiler ma situation actuelle en m’endettant.
Merci d’avance Klorene

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Klorene,

Merci beaucoup pour votre message.

L’immobilier est le moyen le plus sûr de devenir libre et indépendant. Connaissez-vous un milliardaire n’ayant pas investi dans l’immobilier ?

Il vous est possible de bâtir un patrimoine immobilier rentable en 5 ans, mais pour cela vous devez connaître les clés de succès des investisseurs qui réussissent. 

C’est dans ce sens que Guillaume a créé le Club des Investisseurs Immobiliers, que nous vous invitons à découvrir.

En suivant les principes du Club, vous vous assurez un investissement rentable, en toute sécurité.

A bientôt.

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Amynatha
Invité
Amynatha

Bonjour Guillaume,
Très bon article j’ai beaucoup aimée ,j’ai récemment trouvé une affaire sur le site leboncoin qui est un parking de 12m2 à 18900€
1 place voiture et une moto (grande place)
D’une dimension 5,5 largeur et 2,20 de longueur
Loué à 80€/ mois
Rentabilité 5%
Est-ce une belle affaire ?
C’est à Paris tout de même
Je voudrais savoir à partir quel pourcentage de rentabilité peut on investir? (je parle de Paris là)
Et les environs (Montreuil,Bagnolet,lilas,etc…)
Merci et bonne continuation
Cordialement

L'équipe
Editor
L'équipe
Bonjour Amynatha, Généralement, un investissement ne s’auto-finance pas en dessous de 8% de rentabilité brute. Ce qui veut dire que s’il est à moins de 8% de rentabilité brute, il risque de vous coûter de l’argent chaque mois. Nous vous conseillons donc idéalement d’orienter vos recherches vers des biens atteignant ce niveau de rentabilité. Toutefois, en effet, pour Paris, 5% peut être considérée une rentabilité correcte. Cela va dépendre du type d’investissement que vous souhaitez réaliser. Si vous avez déjà des biens et que vous visez un investissement patrimonial, cette affaire pourrait être intéressante. Mais, si c’est votre premier investissement,… Read more »
Ninon
Invité
Ninon

bonjour,
Je suis propriétaire de ma résidence principale, de 2 petits appartements acquis comptant avec la revente de mon précédent appartement (biens pas encore mis en location car très récemment acquis) mais les banques ne veulent pas me prêter pour acheter un troisième petit appartement, même avec un apport de la moitié du prix d’acquisition ! que faire ? Je travaille à mi-temps et ne veut pas travailler davantage car fatiguée !
merci de bien vouloir me répondre et m’aider …

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Ninon,

Nous comprenons votre situation.

Il est vrai que certaines banques refusent de prêter au bout d’un moment.

Nous vous conseillons de multiplier les rendez-vous dans les banques pour trouver le conseiller qui croira en votre projet !

Nous avons également un produit qui aborde ce type de problématique : Secrets de Banquier. Les inscriptions à cette formation sont fermées pour le moment. Toutefois, nous vous invitons à surveiller vos emails et à rejoindre la prochaine session de la formation quand elle sera ouverte.

Accrochez-vous et bonne chance !

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Sylvie MARCO DOS SANTOS
Invité
Sylvie MARCO DOS SANTOS

Bonjour,
J’ai 53 ans et eu comme beaucoup de femmes un cancer du sein. Heureusement pour ces lecteurs tous sont en bonne santé! ! Je suis moi même en très bonne santé maintenant et depuis 4 ans. J’ai acheté avant d’avoir eu ce K. Et très bien assurée. Il reste 11 ans à payer. Que conseillez vous ? Si je change de région rester propriétaire et louer. En sachant que le bien est exceptionnel son emplacement (sud sur un lac). Ou vendre et racheter à 56 voir 57 ans ?? Merci de votre point de vue.

L'équipe
Editor
L'équipe
Bonjour Madame, Merci pour votre message et votre confiance. Cela va dépendre de la rentabilité de votre bien actuel. Mais si c’est un bien exceptionnel, vous pouvez sûrement espérer en tirer une très bonne rentabilité. Vous pourriez éventuellement envisager la location courte durée. Sachez qu’avant 60 ans, tout est encore possible et vous pourrez sûrement obtenir un prêt immobilier (n’hésitez pas à aller voir plusieurs banques), même si votre assurance risque d’avoir un coût plus élevé en raison de vos antécédents médicaux. Pour prendre votre décision, vous pouvez comparer la rentabilité du bien que vous possédez si vous le mettez… Read more »
Dd57
Invité
Dd57

Bonjour
Pourquoi faites-vous toujours des calculs de rentabilité hors assurance….
Car si les bien est acheté par un couple, dc 2 assurances, le rapport de rentabilité change fortement.
De plus, vous n’évoquez jamais, les charges de copropriété qui st lié à vos exemples, qui également diminué fortement la rentabilité théorique, que vous annoncez.
Cordialement
André

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour André,

Merci pour votre message.

Nous calculons en effet une rentabilité brute pour simplifier ces cas pratiques et présenter notre démarche.

De plus, sur certaines annonces, ces informations ne sont pas toujours disponibles ou chiffrables.

Mais si le bien est ultra-rentable en l’état, il a toutes les chances de le rester une fois ces charges déduites.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Beucher
Invité
Beucher
Bonjour Merci pour tous ces conseils chaque jour … Je vous lis tout le temps . J ai vu une annonce intéressante vendredi à Rennes J ai visité le bien samedi dernier 32 m2 avec les 2 greniers aménageables ( 64 m2 au sol pour les greniers ) vendu 109000 euros Ravalement de façade voté ! J ai fait une offre à 99 000 le jour même Et aujourd’hui j apprend que l un des greniers n appartient pas au vendeur ! Et je visite avec une agence immobilière ! Donc ils vendaient un bien avec des parties qui n… Read more »
L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour,

Merci pour votre message et votre confiance.

Vous avez tout à fait raison, il faut négocier au maximum.

Vous avez des arguments de poids vu la situation et pour les travaux, c’est très bien vu et c’est quelque chose que vous avez intérêt à mettre en avant.

Bonne chance dans votre négociation !

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Jean Baptiste
Invité
Jean Baptiste

Bonjour,
Je suus tombe sur votre site par hasard et vos articles sont très intéressants et motivent à l’acquisition. Comment ça se passe quand on est au chômage et on a une petite épargne (entre 10 000€ et 17 000 €) et on souhaite investir ? Comment se comporterait les banques ?. Autre chose peut on vous joindre par téléphone ou e-mail pour en savoir davantage

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Jean Baptiste,

Merci pour votre message.

Il est vrai que les banques prêtent généralement aux personnes disposant de revenus récurrents et réguliers.

Si vous souhaitez investir, votre priorité doit donc être de retrouver un emploi.

Votre épargne vous aidera alors à négocier et à obtenir un prêt dans les meilleures conditions.

Vous pouvez nous écrire à l’adresse email : contact@objectif-libre-et-independant.fr

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

FOUCHEROT
Invité
FOUCHEROT
Bonjour, Je me suis inscrit à votre club 😉 Votre dossier est bien fait. ( Même si je n’ai pas appris grand chose, ce que vous écrivez, j’ai mis près de 2 ans à réunir toutes ces informations! ) Rien de très net sur le net…. Ceci dit, le point le plus important c’est de commencer. Or je n’ose pas faire le premier pas. Des affaires j’en vois en france, mais j’habite en banlieue parisienne, donc les prix et le rendement ne sont pas aussi bon que dans le reste de la france. Comment faire pour investir à Lille ou… Read more »
L'équipe
Editor
L'équipe
Bonjour, Merci pour votre message. Nous comprenons votre situation. Vous avez tout à fait raison de vous orienter sur des biens ailleurs ! Il est aujourd’hui assez simple d’investir ailleurs que chez vous : vous pouvez faire vos recherches sur internet et contacter les vendeurs en amont pour être sûr de l’intérêt et de la rentabilité de ces biens. Vous pourrez alors programmer une journée ou un week-end de visite dans la ville en question. Pour ce qui est de la gestion du bien une fois que vous aurez investi, c’est assez aisé. Vous pourrez soit passer par une agence… Read more »
Myriam
Invité
Myriam

Bonjour Guillaume, merci pour vos lettres très intéressantes.
Dans cette dernière, vous faites les calculs de rentabilité sans tenir compte des intérêts bancaires,
qui pourtant ont leur importance puisque vous parlez de ne faire aucun apport.
De profession libérale, je ne bénéficie pas de prêt à taux 0. Cela change sacrément le taux de rentabilité.
Bien à vous

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Myriam,

Merci beaucoup pour votre message.

Nous n’incluons pas les intérêts dans nos calculs car ils sont en effet déductibles de vos impôts.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

josiane LE BLOND
Invité
josiane LE BLOND

Peut on encore investir quand on est retraité et 67 ans même si on a des biens qui sont entièrement payés .la banque ne veut plus accorder de crédit

L'équipe
Editor
L'équipe
Bonjour Josiane, Rassurez-vous, il n’est pas forcément trop tard ! C’est vrai qu’à partir de 60 ans, il est souvent plus compliqué d’emprunter. Ce ne sont pas vraiment les banques qui sont à l’origine de ce problème mais plutôt les assurances. Selon votre état de santé, certaines assurances ne voudront pas vous couvrir ou elles vous feront payer des prix très élevés. Néanmoins, si vous êtes propriétaire, la banque peut facilement accepter de vous prêter sur 10 ou 15 ans en prenant une hypothèque sur votre résidence principale. D’autant plus si vous pouvez mettre de l’apport car cela permettra de… Read more »
Rem
Invité
Rem

Bonjour
Merci pour votre article. Une question me vient concernant le gestion locative des biens à distance. Comment procédez vous quand vous n’êtes pas sur place ? Gestion en direct ou via un Syndic? Comment gérez vous les impayés car j’ai eu une mauvaise expérience qui m’a poussé à plutôt investir dans des Ephad! Qu’en pensez-vous ?
Bien à vous

L'équipe
Editor
L'équipe
Bonjour Rémi, Merci pour votre message. Pour gérer vos biens à distance, vous pouvez assez facilement vous en occuper vous-même grâce à Internet et au téléphone. En vous rendant sur place uniquement pour les visites et les états des lieux d’entrée et de sortie. Vous pouvez également confier cette partie de la gestion à une agence immobilière. Cela dépend de vos disponibilités et du temps que vous pouvez y consacrer. Les impayés ne représentent que 2% de la totalité des loyers en France. Toutefois, vous avez tout à fait raison de prendre en considération ce risque. Il est possible de… Read more »
PHILIPPE
Invité
PHILIPPE

Bonjour
Bien souvent l’emprunt se fait sur 15 voir 20 ans pour générer une plus value sur le bien acheté mais lorsque l’on a 50 ans les banques prêtent elles encore avec un délai aussi long ? Remarque je suis en parfaite santé.
Merci pour votre réponse.

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Philippe,

Merci beaucoup pour votre confiance.

Oui, rassurez-vous, à 50 ans, tout est encore possible, d’autant plus si vous êtes en parfaite santé !

Bonne chance dans votre projet et à bientôt !

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Lambert
Invité
Lambert

Bonjour

Quelle solution quand les banques vous demandent systématiquement de s’appuyer sur vos revenus mensuels et de ne pas dépasser 30 (voire 40 %) d’endettement alors que je possède déjà quelques biens intégralement payés et qu’aucune ne veut faire de prêts, fussent ils hypothécaires, pour un autre investissement si les “”revenus mensuels actuels (tout confondu)”” ne permettent pas de ne pas dépasser ces 30 à 40 % ( je suis “rentier”, je ne travaille pas et n’ai pas envie de recommencer) ?

Merci

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Monsieur,

Merci pour votre confiance.

Rassurez-vous, il existe des solutions pour emprunter même si vous avez déjà un taux d’endettement élevé.

Par exemple, convaincre un banquier en trouvant des biens ultra-rentables qui n’impacte pas votre capacité d’endettement.

Nous vous invitons à découvrir le Club des Investisseurs Immobiliers pour en savoir plus en cliquant ici.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Virginie
Invité
Virginie

Bonjour,

Dans les mensualités de remboursement de crédit que vous évoquez , le coût des assurances relatives au crédit est-il inclus ?
D’autre part, lorsque l’on est marié, vaut-il mieux investir seul ou à deux ?

Merci d’avance

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Virginie,

Le coût des assurances n’est en effet pas inclus. Toutefois, ces assurances représentent au plus une dizaine d’euros par mois lorsque vous êtes en bonne santé.

Elles ne remettent donc pas en cause la rentabilité d’un bien.

Concernant votre deuxième question, il est assez difficile de vous répondre, c’est un choix qui est à votre entière discrétion.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Aïssata SOUMAH
Invité
Aïssata SOUMAH

Bonjour,

Très intéressée par votre newsletter ainsi que par les garanties que vous semblez offrir, je pense m’inscrire. Cependant, j’aurais une question. Expatriée au Portugal depuis presque un an, me sera-t-il possible de mener à bien ce genre d’affaires depuis mon nouveau pays de résidence ?

Je vous remercie vivement de votre réponse.

Bien cordialement,

A.

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Aïssata,

Merci beaucoup pour votre confiance !

Oui, cela est tout à fait possible de gérer vos biens immobiliers à distance. De nombreux expatriés le font.

A bientôt !

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

PUAUD
Invité
PUAUD
BONJOUR. OUI SUIS D’ACCORD AVEC VOUS ; c’est trop facile de pouvoir s’enrichir en faisant ainsi . déjà pour sa principale si on est ok de déménager tous les ans ; on prend facile sa plus value sans impots bien sur.le plus difficile ce sont ceux en secondaires où les impots se regalent à vous taxer sur les bénéfices ou plus values reventes. ensuite quand nous en avons assez pour vivre mieux le problème avec l’àge est d’ètre obligé de faire marche arrière pour ne pas tout donner en succèssion gratuite pour l’état et non pour les enfants. pour ma… Read more »