Immobilier

Dois-je acheter cet appartement ?

Cher lecteur,

J’ai trouvé cette annonce, et j’aimerais avoir votre avis. Est-ce une bonne affaire ou non ? Dois-je acheter ou pas ?

Voici l’annonce.

A VENDRE :

Appartement de 120 m2 situé dans le quartier le plus recherché de Paris. Entièrement refait à neuf.
Au dernier étage d’un bel immeuble lui aussi entièrement rénové. Pas de travaux à prévoir.
Grande terrasse. Vue incroyable.
Loué depuis 10 ans à une grosse multinationale qui y loge ses cadres supérieurs en déplacement dans la capitale.
Loyer payé chaque année avec un an d’avance.
Très faibles charges de copropriété. Très faible taxe foncière.
Rentabilité nette : 15 %

Qu’en pensez-vous ?

Tout semble parfait.
– Bel emplacement
– Rentabilité énorme
– Locataire parfaitement fiable
– Pas de travaux
Je fonce ou pas ?

J’avoue…

J’ai rédigé cette annonce moi-même.
Evidemment, cette offre n’existe pas.
Vous ne pouvez pas trouver un bien avec TOUTES les qualités. C’est comme trouver une personne avec toutes les qualités. Ça n’existe pas. Il y a toujours des défauts.
Cela ne vous empêche pas d’apprécier les autres personnes.
Alors pourquoi cela vous empêcherait d’apprécier un investissement.

Trop de gens n’agissent pas. Ils attendent l’affaire parfaite.

Si un bien a toutes les qualités, il sera vendu cher, et sera donc très peu rentable.
C’est pour cela que dans les très beaux quartiers de Paris, les appartements présentent souvent (pas toujours mais souvent) des rentabilités faibles.
A l’inverse, si vous trouvez un bien ultra rentable, il est fort probable qu’il soit mal situé, ou que des travaux soient à prévoir, qu’un locataire indélicat soit en place…

Si vous cherchez le bien parfait…

… vous n’investirez jamais. Car le bien parfait n’existe pas.
Au lieu de cela, trouvez le bien avec le problème que vous êtes capable de résoudre. Le bien avec le problème qui a fait renoncer les autres.
C’est là que se trouvent les bonnes affaires.
Les problèmes sont des opportunités

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant 

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20 Commentaires sur "Dois-je acheter cet appartement ?"

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Martine
Invité
Martine

Bonjour, vous préconisez d’acheter un bien avec un remboursement de crédit de 660 euros et avec une rentabilité de 1000 euros. Où trouver ce genre de biens ? Merci

L'équipe
Admin
L'équipe
Bonjour Martine, Merci beaucoup pour votre message. Voici les deux calculs pour estimer la rentabilité d’un bien : * Rentabilité brute = [loyers annuels / prix d’achat] x 100 * Rentabilité nette = ( [loyers annuels – taxe foncière – charges non récupérables sur le locataire] / [prix d’achat + frais de notaires + travaux de remise en état éventuels] ) x 100 Un bien commence généralement à s’autofinancer aux alentours de 8% de rentabilité brute. Pour obtenir un cash-flow positif il est donc important de sélectionner des biens ayant une rentabilité plus élevée. Nous vous invitons à découvrir le… Read more »
Florent
Invité
Florent

Bonjour,
Cela fait depuis fin août que je suis membres du club des investisseurs et que je lis avec attention vos mails, newsletter et publications et vous parlez souvent de rentabilité. Dans votre dernier mail, pour une annonce que vous avez rédigé vous-même, vous parlez d´une rentabilité énorme de 15%. Dans beaucoup d´annonces les vendeurs parlent d´une rentabilité de 6% brute. Quand je fais le calcul pour arriver à la rentabilité net (c´est ce qui intéresse un investisseur) il ne reste plus grand-chose. J´aimerais savoir à partir de combien de rentabilité net (ou brut) vous seriez prêt à investir ?

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Florent,

Merci beaucoup pour votre message et votre confiance.

Voici les deux calculs pour estimer la rentabilité d’un bien :
• Rentabilité brute = [loyers annuels / prix d’achat] x 100
• Rentabilité nette = ( [loyers annuels – taxe foncière – charges non récupérables sur le locataire] / [prix d’achat + frais de notaires + travaux de remise en état éventuels] ) x 100

Un bien commence généralement à s’autofinancer aux alentours de 8% de rentabilité brute. Pour obtenir un cash-flow positif il est donc important de sélectionner des biens ayant une rentabilité plus élevée.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Justine MARIE
Invité
Justine MARIE
Bonjour Guillaume, Comme toujours merci pour ces précieux conseils, et toutes ces informations. Pour ma part, en effet je n’arrive pas à franchir le cap. J’ai du mal encore même après avoir lu votre ouvrage etc à trouver les bonnes affaires. Ne serait ce que pour un garage pour commencer. Je vous avais demandé des renseignements par mail une fois, mais j’avoue que cela ne m’a pas plus avancé. Je sais désormais que pour un garage je ne suis pas obligée d’habiter dans la même ville.. Auriez vous des exemples de bien à vendre actuellement sur le bon coin ou… Read more »
L'équipe
Editor
L'équipe
Bonjour Justine, Merci pour votre message et votre confiance ! Tout à fait, vous avez bien compris, vous n’avez pas besoin d’être dans la même ville que votre achat immobilier. Nous vous conseillons de bien suivre chaque mois la rubrique Cas Pratiques du Club des Investisseurs Immobiliers (la présentation du Club est disponible en cliquant ici). Cette rubrique vous permettra d’acquérir la démarche pour rechercher des offres sur Leboncoin par exemple. Quels calculs rapidement effectuer, quels critères prendre en compte. Nos experts vous livrent leur démarche pour sélectionner des biens ultra-rentables. Merci encore pour votre confiance et à bientôt !… Read more »
Anthony
Invité
Anthony
Bonjour, je vous suis avec grand intérêt depuis 6 mois Et je suis pleinement satisfait de tout ce que je reçois chaque moi ou même la newletter c’est une mine d’or d’information capitale et essentiel pour devenir un bon investisseur et pour cela je vous en remercie car l’investissement commence aussi par la connaissance et j’ai pas l’impression de perdre mon temps :). Quand lis votre article je me dis qu’avant même davoir appris quoi que ce soit il parraisait évident qu’un bien pas chère,donc rentable est forcément un bien a avec un ou plusieurs problème. De ce fait je… Read more »
L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Anthony,

Merci beaucoup pour votre confiance et votre message qui nous fait extrêmement plaisir !

En effet, pour trouver un bien ultra-rentable et pas trop cher, il vaut parfois mieux viser des biens avec quelques défauts que vous pourriez améliorer.

Toutefois, en ce qui concerne la correction des défauts que vous avez mentionnés, cela est très difficile. Ce sont des éléments extérieurs à votre bien sur lesquels vous ne pouvez pas avoir beaucoup de contrôle.

Bonne chance dans vos projets d’investissement et à bientôt !

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Sophie
Invité
Sophie

En lisant l’annonce, cela m’a paru trop beau pour être vrai. J’éviterai un tel bien, car le défaut est trop bien caché.
J’apprécie vos articles et j’espère bientôt accéder à votre club.

Groupe Vaillance Conseil
Invité
Groupe Vaillance Conseil

Hello! Un énorme merci pour ce super article, cela va juste tellement m’aider! Alors merciiiiiiiiiiiiiiiiiii!

Daniel Barreto
Invité
Daniel Barreto
Bonjour, Tout a fait d’accord avec vous. Je dirais même que la clé n’est pas les défauts mais les éléments atypiques de l’immeuble. Ma 1er maison en France a Toulouse je l’ai négocié de 277.000 eur a 247.000 eur (et elle vaut plus de 400.000 eur maintenant). Son défaut: avoir un commerce au rdc plutôt q’un garage. Alors elle ne rentré pas dans les fourchettes des acheteurs typiques. Trop chère pour le jeune cadre urbain qui cherchait plutôt un t4 au max de 200.000 eur, et pas ce que cherche une famille qui était prête a payer 280.000 ou 320.000… Read more »
Christelle
Invité
Christelle
Récemment inscrite au club je suis fan de tous vos bons conseils, merci pour ce travail remarquable. Je guette les bonnes affaires, et je pense en avoir trouvé une mais le problème pour le moment n’est pas vraiment l’opportunité recherchée ! Mon mari ne voit pas du tout les choses comme moi, alors il me faudra encore du temps de persuasion pour pouvoir sauter le pas ! mais je finirai bien par l’acheter ce petit immeuble (ou un autre) avec ses appartements bien pensés, ses locataires fiables et respectueux des lieux, son emplacement quasi parfait et sa rentabilité calculé grâce… Read more »
L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Christelle,

Merci beaucoup pour votre confiance !

Nous comprenons votre situation, rassurez-vous, de nombreux lecteurs sont confrontés à la même problématique que vous.

Il faut avancer progressivement. Vous pouvez par exemple lui montrer un exemple extérieur, d’un de vos proches qui a investi, pour le rassurer.

Par la suite, vous pourrez lui proposer une petite opération pour le mettre en confiance comme l’achat d’un parking/garage.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

ollinet jean
Invité
ollinet jean

tout a fait d’accord .
bonne journée
jean

Delhaje
Invité
Delhaje

Bonjour et merci pour vos pertinents commentaires qui me persuade de plus en plus d’investir mais encore faut il un minimum de capital. Merci encore.

L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre message !

Posséder du capital n’est pas forcément essentiel. De nombreuses personnes réussissent à emprunter sans mettre d’apport.

Si votre profil est bon et que votre investissement est rentable, vous trouverez un banquier qui acceptera de vous financer avec très peu d’apport voire sans.

Merci encore pour votre confiance.

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Marie
Invité
Marie
Bonjour Guillaume, Tout d’abord un grand merci pour votre site et les publications que je reçois chaque mois : c’est une mine inestimable d’informations que j’aurais voulu avoir à ma disposition lorsque j’ai fait mon premier achat immobilier à 22 ans. Vous dites qu’aucun bien n’est parfait et que certains défauts peuvent devenir des opportunités : je suis tout à fait d’accord avec vous, c’est d’ailleurs dans cette optique que j’ai acheté les 16 appartements dont je suis propriétaire et qui me permettent maintenant de bien vivre de mes revenus immobiliers. Toutefois, il y a un problème qui est véritablement… Read more »
L'équipe
Editor
L'équipe

Bonjour Marie,

Nous vous remercions pour votre témoignage qui est très intéressant.

Nous comprenons votre situation, l’environnement dans lequel se situe le bien peut en effet constituer un risque peu maîtrisable car il est totalement extérieur.

Merci encore pour votre témoignage et nous vous souhaitons bon courage !

Bien à vous,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Matthieu
Invité
Matthieu

Bonjour Guillaume,

Tout est résumé : le bien parfait n’existe pas.

Je pense que malgré tout, chacun a sa propre notion de “parfait”. Mais il faut agir et non être passif, bien gérer ses calculs et foncer. Les conseils sont très précieux alors merci beaucoup!

Cordialement

Elias
Invité
Elias

Bonjour,

Vous dites : ” Les problèmes sont des opportunités “. Cela explique tout.
Je vous remercie sincèrement de ses informations bien utiles.

Cordialement,
Elias