Cher lecteur,
J’ai trouvé cette annonce, et j’aimerais avoir votre avis. Est-ce une bonne affaire ou non ? Dois-je acheter ou pas ?
Voici l’annonce.
A VENDRE :
Appartement de 120 m2 situé dans le quartier le plus recherché de Paris. Entièrement refait à neuf.
Au dernier étage d’un bel immeuble lui aussi entièrement rénové. Pas de travaux à prévoir.
Grande terrasse. Vue incroyable.
Loué depuis 10 ans à une grosse multinationale qui y loge ses cadres supérieurs en déplacement dans la capitale.
Loyer payé chaque année avec un an d’avance.
Très faibles charges de copropriété. Très faible taxe foncière.
Rentabilité nette : 15 %
Qu’en pensez-vous ?
Tout semble parfait.
– Bel emplacement
– Rentabilité énorme
– Locataire parfaitement fiable
– Pas de travaux
Je fonce ou pas ?
J’avoue…
J’ai rédigé cette annonce moi-même.
Evidemment, cette offre n’existe pas.
Vous ne pouvez pas trouver un bien avec TOUTES les qualités. C’est comme trouver une personne avec toutes les qualités. Ça n’existe pas. Il y a toujours des défauts.
Cela ne vous empêche pas d’apprécier les autres personnes.
Alors pourquoi cela vous empêcherait d’apprécier un investissement.
Trop de gens n’agissent pas. Ils attendent l’affaire parfaite.
Si un bien a toutes les qualités, il sera vendu cher, et sera donc très peu rentable.
C’est pour cela que dans les très beaux quartiers de Paris, les appartements présentent souvent (pas toujours mais souvent) des rentabilités faibles.
A l’inverse, si vous trouvez un bien ultra rentable, il est fort probable qu’il soit mal situé, ou que des travaux soient à prévoir, qu’un locataire indélicat soit en place…
Si vous cherchez le bien parfait…
… vous n’investirez jamais. Car le bien parfait n’existe pas.
Au lieu de cela, trouvez le bien avec le problème que vous êtes capable de résoudre. Le bien avec le problème qui a fait renoncer les autres.
C’est là que se trouvent les bonnes affaires.
Les problèmes sont des opportunités
Guillaume
Objectif Libre et Indépendant
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20 Commentaires sur "Dois-je acheter cet appartement ?"
Bonjour, vous préconisez d’acheter un bien avec un remboursement de crédit de 660 euros et avec une rentabilité de 1000 euros. Où trouver ce genre de biens ? Merci
Bonjour,
Cela fait depuis fin août que je suis membres du club des investisseurs et que je lis avec attention vos mails, newsletter et publications et vous parlez souvent de rentabilité. Dans votre dernier mail, pour une annonce que vous avez rédigé vous-même, vous parlez d´une rentabilité énorme de 15%. Dans beaucoup d´annonces les vendeurs parlent d´une rentabilité de 6% brute. Quand je fais le calcul pour arriver à la rentabilité net (c´est ce qui intéresse un investisseur) il ne reste plus grand-chose. J´aimerais savoir à partir de combien de rentabilité net (ou brut) vous seriez prêt à investir ?
Bonjour Florent,
Merci beaucoup pour votre message et votre confiance.
Voici les deux calculs pour estimer la rentabilité d’un bien :
• Rentabilité brute = [loyers annuels / prix d’achat] x 100
• Rentabilité nette = ( [loyers annuels – taxe foncière – charges non récupérables sur le locataire] / [prix d’achat + frais de notaires + travaux de remise en état éventuels] ) x 100
Un bien commence généralement à s’autofinancer aux alentours de 8% de rentabilité brute. Pour obtenir un cash-flow positif il est donc important de sélectionner des biens ayant une rentabilité plus élevée.
Bien à vous,
L’équipe Objectif Libre et Indépendant
Bonjour Anthony,
Merci beaucoup pour votre confiance et votre message qui nous fait extrêmement plaisir !
En effet, pour trouver un bien ultra-rentable et pas trop cher, il vaut parfois mieux viser des biens avec quelques défauts que vous pourriez améliorer.
Toutefois, en ce qui concerne la correction des défauts que vous avez mentionnés, cela est très difficile. Ce sont des éléments extérieurs à votre bien sur lesquels vous ne pouvez pas avoir beaucoup de contrôle.
Bonne chance dans vos projets d’investissement et à bientôt !
L’équipe Objectif Libre et Indépendant
En lisant l’annonce, cela m’a paru trop beau pour être vrai. J’éviterai un tel bien, car le défaut est trop bien caché.
J’apprécie vos articles et j’espère bientôt accéder à votre club.
Hello! Un énorme merci pour ce super article, cela va juste tellement m’aider! Alors merciiiiiiiiiiiiiiiiiii!
Bonjour Christelle,
Merci beaucoup pour votre confiance !
Nous comprenons votre situation, rassurez-vous, de nombreux lecteurs sont confrontés à la même problématique que vous.
Il faut avancer progressivement. Vous pouvez par exemple lui montrer un exemple extérieur, d’un de vos proches qui a investi, pour le rassurer.
Par la suite, vous pourrez lui proposer une petite opération pour le mettre en confiance comme l’achat d’un parking/garage.
Bien à vous,
L’équipe Objectif Libre et Indépendant
tout a fait d’accord .
bonne journée
jean
Bonjour et merci pour vos pertinents commentaires qui me persuade de plus en plus d’investir mais encore faut il un minimum de capital. Merci encore.
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre message !
Posséder du capital n’est pas forcément essentiel. De nombreuses personnes réussissent à emprunter sans mettre d’apport.
Si votre profil est bon et que votre investissement est rentable, vous trouverez un banquier qui acceptera de vous financer avec très peu d’apport voire sans.
Merci encore pour votre confiance.
Bien à vous,
L’équipe Objectif Libre et Indépendant
Bonjour Marie,
Nous vous remercions pour votre témoignage qui est très intéressant.
Nous comprenons votre situation, l’environnement dans lequel se situe le bien peut en effet constituer un risque peu maîtrisable car il est totalement extérieur.
Merci encore pour votre témoignage et nous vous souhaitons bon courage !
Bien à vous,
L’équipe Objectif Libre et Indépendant
Bonjour Guillaume,
Tout est résumé : le bien parfait n’existe pas.
Je pense que malgré tout, chacun a sa propre notion de “parfait”. Mais il faut agir et non être passif, bien gérer ses calculs et foncer. Les conseils sont très précieux alors merci beaucoup!
Cordialement
Bonjour,
Vous dites : ” Les problèmes sont des opportunités “. Cela explique tout.
Je vous remercie sincèrement de ses informations bien utiles.
Cordialement,
Elias