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Pourquoi et comment créer une SCI ?

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Pourquoi et comment créer une SCI ?
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Vous avez déjà certainement entendu parler de la SCI (Société Civile Immobilière), un outil que beaucoup d’investisseurs utilisent pour investir massivement dans l’immobilier. Mais, comme beaucoup de gens, vous vous dites sûrement que c’est trop compliqué et que vous ne pourrez jamais utiliser ce genre de technique ?

C’est faux !

Dans cet article, nous vous expliquons les avantages de la SCI et comment utiliser le statut de la SCI pour investir dans votre futur empire immobilier.

 

La SCI : qu’est-ce que c’est ?

La SCI (ou Société Civile Immobilière) est, comme son nom l’indique, une entreprise. La création d’une SCI nécessite donc au minimum 2 personnes (physiques ou morales) qui se réunissent et acceptent de créer une entreprise ensemble.

La création de cette société requiert (comme pour toute entreprise) la rédaction de statuts qui déterminent les règles de fonctionnement de cette dernière et permet également d’emprunter plus facilement.

 

Combien coûte une SCI ?

Il y a 2 types de frais à prendre en compte lorsque vous créez une SCI :

Les frais légaux

Ces frais sont obligatoires. C’est-à-dire que vous êtes obligé de les payer quoi qu’il arrive. Ils sont de deux natures :

  1. Les frais “d’annonces légales” : il s’agit d’un petit texte que vous devez obligatoirement publier dans un journal d’annonces légales (JAL) et qui a pour but d’informer le monde extérieur de la création de votre société. En général, plus votre texte d’annonce est long, plus cela coûte cher. En moyenne, vous pouvez compter entre 150 et 350 € de frais d’annonces légales.
  2. Les frais d’immatriculation. Il s’agit des frais à payer à l’état pour faire enregistrer votre société. Vous pouvez compter environ 70€ pour les frais d’immatriculation.

Ces deux types de frais sont donc incompressibles.

 

Les frais de rédaction

Les frais de rédaction sont, eux, “facultatifs”. Il s’agit du coût de la rédaction des statuts si vous les faites rédiger par un professionnel (comme un avocat). Dans ce cas-là, vous pouvez compter entre 1 000 et 3 000 euros de frais si vous passez par un avocat.

Autre solution : vous pouvez également utiliser les services d’une plateforme juridique comme legalstart.fr. Pour 129 €, ils se chargent de créer votre SCI et d’en rédiger les statuts.

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Frais de rédaction

Que doivent comporter les statuts d’une SCI ?

Voici ce qui doit impérativement figurer dans les statuts :

  1. Le nom des associés de la SCI
  2. Le montant des apports de chaque associés (en numéraire, en nature ou en industrie)
  3. L’adresse du siège social
  4. Le capital social
  5. Le nom de la SCI
  6. Sa durée de vie (99 ans au maximum)
  7. L’objet social (qui ne peut pas être commercial, mais seulement civil)
  8. Les règles de fonctionnement (prise de décision, transmission ou cession des parts, etc.)
  9. Le nom du gérant (qui aura notamment pour mission de convoquer les assemblées générales.)

 

La rédaction de statuts intelligents est une étape essentielle à la réussite d’une SCI. Nous vous recommandons donc vivement de vous faire conseiller par un professionnel (avocat ou expert-comptable), car s’engager dans une SCI dont les statuts ne sont pas clairs peut créer de nombreux problèmes par la suite.

 

La SCI : quel objet social ?

Comme vous l’avez lu juste au-dessus, l’objet social de la SCI ne peut pas être commercial, mais uniquement civil. Concrètement, cela veut dire que vous ne pouvez pas exercer d’activité commerciale avec votre SCI. Oubliez donc toute activité d’achat / revente ! C’est une activité commerciale.

Vous ne pouvez donc qu’acheter des biens immobiliers que vous avez pour projet de garder sur la durée.

 

Quels sont les objectifs d’une SCI ?

Les objectifs d’une SCI sont les suivants :

  1. Acheter un ou plusieurs biens immobiliers
  2. Mettre des locataires en place dans ces biens
  3. Toucher les loyers issus de la location des biens

 

Les avantages d’une SCI

Le premier avantage de cette forme d’entreprise est qu’elle permet à deux individus ou personnes morales d’investir conjointement tout en étant mutuellement protégés par un ensemble de règles choisies ensemble.

Le deuxième avantage de la SCI est de faciliter la transmission de son patrimoine à ses descendants.

Et, enfin, la SCI est surtout très utilisée pour ses avantages fiscaux.

 

Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?

Il existe deux régimes fiscaux au choix pour votre SCI :

  1. L’impôt sur le revenu
  2. L’impôt sur les sociétés (société IS)

Le choix de votre mode d’imposition doit être mûrement réfléchi car il est définitif. Une fois que vous avez opté pour l’un ou l’autre de ces modes d’imposition, il est impossible de faire marche arrière.

Nous vous suggérons de choisir le régime à l’IS, car ce régime vous permet d’amortir fiscalement le prix d’achat du bien immobilier (voir plus bas).

 

La SCI à l’IS

En choisissant ce régime fiscal, vous allez donc être imposé en suivant le régime de l’impôt sur les sociétés.

Sachez donc que si votre SCI fait moins de 38 120 euros de bénéfice, vous serez imposé à hauteur de 15%. Si vous dépassez les 38 120 € de bénéfice, vous serez imposé à 33%.

Pour éviter cela, il peut donc être intéressant de créer plusieurs SCI, de manière à dépasser le moins possible le plafond des 38 120 € de bénéfice.

En choisissant le régime fiscal à l’IS, vous aurez la possibilité d’amortir votre bien et donc de vraiment réduire le bénéfice imposable sur votre société civile immobilière.

 

Exemple :

Un immeuble vaut 100 000 euros. On estime la durée de vie de l’immeuble à 20 ans.

L’amortissement fiscal sera de 5 000€ par an (100 000 /20).

Les 5 000 euros viendront en déduction des produits générés par la SCI (les loyers que vous percevez).

Vous pouvez donc, grâce à cette mécanique, ne payer quasiment aucun impôt sur vos revenus locatifs, au début.

 

La SCI à l’IR

Le deuxième type d’imposition est l’impôt sur le revenu. Dans ce cas-ci, les loyers seront imposés en fonction de votre impôt sur le revenu. C’est donc un excellent statut qui permet de largement optimiser sa fiscalité et d’investir dans l’immobilier de la meilleure des manières.

 

Conclusion

Quel que soit votre projet nous vous recommandons vivement de prendre conseil auprès d’un expert avant tout démarche pour exposer votre cas particulier. En effet, bien réfléchir à son statut fiscal peut faire toute la différence entre la réussite ou l’échec de votre projet d’investissement !

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