Immobilier

Les secrets de votre conseiller bancaire

Cher lecteur,

« Banquier ». Voilà un mot qui en impose.
C’est sérieux. C’est prestigieux. C’est même intimidant.

Mais lorsque l’on pousse la porte de son agence bancaire, c’est surtout un « conseiller bancaire » que l’on rencontre.

On a tendance à prendre le conseiller bancaire pour un professionnel de l’immobilier.
Mais chuuuut : ce n’est pas DU TOUT un professionnel de l’immobilier !

 

Un conseiller bancaire est un commercial

Il est chargé de gérer une clientèle et de lui vendre des choses.

Il recrache le discours commercial que le siège lui fournit sur les plaquettes cartonnées qui se trouvent sur son bureau, ou qu’on lui explique en formation.

On lui demande de « vendre » 50 produits (cartes bancaires, assurances, placements) comme on demande à un vendeur de sandwich de vendre 50 “jambon-fromage”…

 

Lorsqu’il remplit un dossier de prêt

Il a un logiciel. Il entre vos données. Il complète, il remplit. Puis soit c’est vert, soit c’est rouge. Et de toute façon ça doit être validé par quelqu’un.

Il ne prend au final pas vraiment la décision (sauf pour les opérations situées sous un certain seuil). Il met plus ou moins de bonne volonté, en fonction du feeling qu’il a avec le client, et en fonction de sa motivation.

Certains aiment beaucoup faire des dossiers de crédit immobilier, d’autres détestent cela.

 

Il ne va pas comprendre

Si vous lui parlez d’immobilier comme à un spécialiste, il ne va pas comprendre.

Il ne connait pas grand-chose à l’immobilier. Encore moins à l’indépendance financière.

Il fait des dossiers de crédit toute la journée, mais lui-même n’a probablement jamais réalisé un investissement locatif.

 

Il parle un autre langage

Mieux vaut toujours s’adapter à son interlocuteur. Il se moque du fait que votre investissement présente « un cash-flow explosif ». Il préfère largement que vous lui demandiez une nouvelle assurance.

Il se méfie si vous lui parlez d’indépendance financière. Il préfère entendre que vous venez d’être augmenté au travail.

Il ne sait pas que transformer une maison de ville en colocation permet de doubler le loyer. Pour lui, tout cela, c’est des problèmes. Il préfère entendre que vous allez habiter là avec votre famille.

 

Pire : il peut vous induire en erreur

Des conseillers bancaires vont vous soutenir qu’il est totalement impossible de trouver des biens dont les loyers sont supérieurs aux mensualités de crédit.

D’autres vont vous recommander de faire un crédit très court afin de rembourser votre investissement au plus vite.

D’autres vont vous dire qu’il est impossible d’investir si vous n’avez pas d’abord acheté votre résidence principale.

Enfin, ils risquent de vous conseiller de renoncer à votre investissement dans l’ancien car ils ont justement “un très bon programme neuf en défiscalisation à vous proposer…” En partenariat avec la banque bien sur.

Et le drame c’est que beaucoup d’investisseurs potentiels renoncent après avoir entendu « leur » conseiller leur dire de telles âneries.

Il y a une question que vous devez toujours poser à votre conseiller avant de commencer à monter un dossier.

Il y a une façon de présenter les choses pour maximiser vos chances d’obtenir votre crédit.

Tout cela est réuni dans le guide Investisseur Immo Pro, dont la présentation est disponible ici

 

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

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Audrey
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Audrey

Bonjour, ce que vous dites est tellement vrai ! Je sors d’une formation de conseiller bancaire et durant ces deux années j’ai entendu des choses absurdes sur l’immobilier ! Un jour ma tutrice (10ans d’expérience) a dit à un client qu’il était obligatoire d’acheter sa RP avant de faire un investissement locatif….
Oui un conseiller bancaire est clairement et avant tout un Vendeur avec des objectifs de vente à réaliser toutes les semaines.

L'équipe
Editor
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Bonjour Audrey,

Un grand merci pour votre témoignage !

A très vite,

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Corbel Patrick
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Corbel Patrick

Tellement vrai, de plus quelques fois, les conseillers bancaires sont nuls même en conseils bancaires.

BONNET
Invité
BONNET

Bonjour, J’ai entrepris la lecture de votre guide “investir dans l’immobilier sans erreur”. Je comprends que vous déconseillez fermement les dispositifs type “Loi Pinel” mais je ne suis pas totalement convaincu qu’il faille les fuir dans tous les cas. En effet, j’envisage l’achat d’un T2 neuf de 40m2 dans la région de Lyon pour la somme de 165000€ (frais de notaire compris), soit une économie d’impôt de 3300€ par an sur les 9 premières années. La mensualité du prêt qui m’est proposé par la banque est de 750€ (assurance comprise) et le loyer net (frais d’agence déduis) sera de 475€.… Read more »

L'équipe
Editor
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Bonjour Philippe, Merci pour votre message et votre confiance. Nous comprenons tout à fait votre question, car à première vue un investissement via un dispositif de défiscalisation peut paraître très intéressant. Cependant, rappelez-vous qu’en règle générale, plus c’est facile, moins c’est rentable. Un investissement en défiscalisation est généralement vendu au-dessus du marché et votre cash-flow sera souvent négatif, ou au mieux, nul. En effet, même si la défiscalisation vous permet de générer une économie d’impôts suffisante pour couvrir la mensualité de prêt, il vous restera à payer quelques frais supplémentaires, tels que les éventuels frais d’agence immobilière, les charges de… Read more »

Cedric
Invité
Cedric

Est ce recommandé ou pas de passer par des courtiers en prêt ? Car ce sont aussi des commerciaux

L'équipe
Admin
L'équipe

Bonjour Cédric,

Merci beaucoup pour votre message !

Vous pouvez tout à fait faire appel à un courtier afin de maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier.

Veillez toutefois, en parallèle, à présenter vous-même votre projet immobilier à votre banquier actuel et à d’autres banques.

Bien à vous,

L’Equipe Objectif Libre et Indépendant

ELIAS
Invité
ELIAS

Bonjour Guillaume,

Je suis très content de vos conseils, vos informations et cela vaut largement la peine d’être un membre de Objectif libre et indépendant.

Je voulais juste vous dire qu’à mon avis il faut commencer par investir du temps en lisant vos guides et vos newsletter mensuelle avant d’investir en réel dans l’immobilier.
Un grand merci pour votre temps et votre aide
Elias

Pascal
Invité
Pascal

Je dois avoir un conseillé particulier alors, car quand je suis allé le voir il y a un an pour faire un investissement locatif dans le but de réduire mes impôts, c’était avant de vous connaitre, il m’a clairement dit qu’il ne fallait pas le faire et que si je devais investir ça ne serait pas pour payer moins d’impôts mais au contraire en payer plus. Il maitrise bien je pense la question de l’immobilier, il fait d’ailleurs parti des rares a avoir une carte d’agent immobilier en plus d’être banquier. Il m’aura au moins éviter de faire une erreur… Read more »