Le remboursement différé, vous ne savez pas encore de quoi il s’agit, et pourtant cette pratique vous permet d’investir massivement en immobilier en utilisant l’effet de levier.
C’est quoi le remboursement différé :
Il s’agit d’acheter un bien immobilier par exemple le 1er janvier, et de ne commencer à rembourser la banque qu’au 1er avril (différé de 3 mois), au 1er juillet (différé de 6 mois) ou carrément au 1er janvier suivant (différé de 12 mois).
Evidemment, ce n’est pas gratuit.
Durant cette période :
– soit on paie chaque mois les intérêts et l’assurance (mais pas le remboursement du capital).
– soit on ne paie rien (sauf l’assurance). Et les intérêts non payés devront être payés ensuite (ils sont ajoutés chaque mois sur toute la durée du crédit). C’est cette option que je choisissais.
Personnellement, j’ai utilisé le remboursement différé de 12 mois.
Beaucoup de gens sont contre. Ils disent que l’on paie inutilement des intérêts à la banque.
Inutilement ? Pas si sûr. Ca dépend de votre situation.
Exemple de remboursement différé
Si vous n’avez presque pas d’argent de côté et que vous achetez un bien par exemple à 100.000 euros, rapportant 8 % nets par an.
Le remboursement différé vous permet d’encaisser 8.000 euros de cash la première année.
Ainsi, en cas de problème, vous avez un petit matelas de sécurité.
Et comme vous le savez, « cash is king ». Plus vous avez de cash, plus la banque acceptera facilement de vous prêter pour investir.
Donc certes, vous payez des intérêts supplémentaires (1.600 euros), mais vous avez encaissé 8.000 euros de cash en un an !
Et ce cash peut vous permettre d’être plus crédible face à la banque pour obtenir un nouveau crédit pour un autre bien.
Car sans remboursement différé, au bout d’un an vous n’auriez eu « que » 2.000 euros de cash-flow positif, et 4.000 euros d’amortissement, donc 6.000 euros.
Ma recommandation :
Utilisez le remboursement différé pour démarrer. Négociez-le avec le banquier. Sans dire que vous en avez « besoin ». Dites plutôt que ça vous arrange. Qu’il y aura des travaux et que donc le premier loyer n’arrivera pas tout de suite. Ca ne devrait pas poser de problème majeur si vous avez un bon dossier.
Si le bien est une bonne affaire, ce n’est pas en répartissant 1 an d’intérêts (1.600 euros dans notre exemple) sur 20 ans de remboursement qui posera problème… On parle de 80 euros par an !
En revanche, si vous avez déjà des comptes en banque pleins à craquer, inutile de payer plus. Vous n’avez pas « besoin » de cet apport d’argent immédiat.
En règle générale, beaucoup de personnes qui ne réussissent pas ont un problème avec le fait de dépenser.
Une dépense n’est pas bonne ou mauvaise en elle-même. Ca dépend de ce que ça vous rapporte.
Si perdre un an d’intérêt (dans notre exemple 1.600 euros) vous permet d’acheter plus rapidement un autre bien qui vous rapportera 2, 3 ou 4 fois plus… il n’y a pas à hésiter !
C’est le genre d’astuces que découvrent chaque mois les membres du Club des Investisseurs Immobiliers. Des astuces qui rapportent des milliers, des dizaines ou des centaines de milliers d’euros. Des astuces dont il serait VRAIMENT DOMMAGE de se priver !
A très vite !
Guillaume
Objectif Libre et Indépendant
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